【親海駅之後】新盤排隊劈價？還有哪些執平貨機會

本港樓價第一季回升後再次反覆向下，加上親海駅低價應市的震憾彈，連對手恒基都在業績報告形容為「shockingly low price」（震撼價開盤）。本港下半年潛在新盤單位超過一萬四千個，長實會否再次「賣大包」低價推盤？究竟還有哪些執平貨的機會？

親海駅（圖中地盤）低價推售，為樓市一石激起千層浪。（Getty Images） (josephmok via Getty Images)

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搶佔油塘剩餘購買力

由工業區蛻變為新興住宅區，油塘憑鄰近市區的優勢而吸引市場目光，但並非所有新盤都創出熱烈銷情。去年底開售、總數達六百三十四伙的朗譽，至今只售出約二十單位，平均呎價約1.8萬元，相比同區會德豐Koko Hills系列已售出約四百伙，差距甚遠，若朗譽的發展商不想被其他樓盤吸乾購買力，勢要採取更進取的銷售策略。區內值得注意還有蔚藍東岸，在親海駅推售前夕，該盤早前已推出9%青年置業折扣，早前更「半賣半送」加碼推出10元購買車位優惠，若對油塘一帶情有獨鍾，埋枱交易時宜向發展商查詢最新優惠。

蔚藍東岸早前優惠加碼，推出10元購買車位優惠搶客。（圖：胡．說樓市提供）

北部都會「重貨區」掀混戰

港府力推北部都會區發展，而在住宅市場方面，今年共有五個可推出新盤，潛在單位數目超過四千七百伙，各發展商以新地最重貨，旗下元朗The YOHO Hub C期及天水圍天榮站第1期分別提供939及1,393伙，當中天榮站在經歷兩次流標後，於2015年第三次招標終由新地中標，以市場推算中標價17億計算，樓面地價約1700元，加上補地價1500元，地價成本僅為3200元，比YOHO Hub C期的6,350元低出一大截，售價有低開搶客空間。其他區內樓盤包括泛海洪水橋滙都I及II，合共提供1,025伙 ，當中近期開價的第一期共623伙，折實平均呎價13,782元。

天榮站項目市場推算地價成本僅為3200元，售價有低開空間。

新地早前銷售屯門兆康Novo Land繼第一及第二期，平均呎價約13,000元，以65.3億元補地價計算，樓面呎價約為2,300元。

大型樓盤供應多 銷售惹關注

除了新界西北區，黃竹坑及將軍澳都有大型樓盤排隊登場，黃竹坑站港島南岸第三期及海盈山，分別提供1200及800個單位，當中又以港島南岸第三期最為矚目，除了單位數目多之外，該盤又是長實出品！不過市場推算該盤樓面地價成本介乎1.5萬至2.4萬元，與親海駅五千餘元相距甚遠，能以震憾價應市機會較低，若長實有意加速去貨，最多以貼近成本價推售，估計呎價至少二萬元以上。而一個月前開賣的海盈山，當時折實均價為27,989元，未來加推單位時是否需要與港島南岸第三期搶客而調整售價，值得準買家關注。

至於另一戰場將軍澳，受到將藍隧道通車刺激，令區內樓價短線企穩，但要留意日出康城仍有最後三期超過五千個潛在單位供應，究竟發展商會惜售靜待市況好轉，抑或趁勢盡吸親海駅向隅客？當中凱柏峰III深明此道，周末加推單位若用盡折扣，入場呎價15,168元，與親海駅14,503元相距不遠，但單位數量多達1,335個的日出康城12期，發展商會德豐鮮有以低價突擊，我們暫且觀望其銷售策略會否帶來驚喜。

黃竹坑站地盤是港島區重要供應，圖為2017年樓宇仍未建成情況。 (Edward Wong/South China Morning Post via Getty Images) (South China Morning Post via Getty Images)

恒基在中期業績報告指市場出現「shockingly low price」（震撼價開盤）。（恆基兆業地產二零二三年中期業績公佈）

發展商負債高 會否平賣？

長實無寶不落，過去幾年密密掃入不少平價地皮，主席李澤鉅更指「有機會買到平少少嘅地，點解唔賣平啲？客人又開心啲。」更重要是長實負債比率低，擁有彈性定價空間。反之有個別大型發展商負債比率貼更50%，在加息周期下勢增加財務壓力，究竟會否因急欲套現還債而低價賣樓，值得大家拭目以待。