中國地產股反彈遇阻 籠罩在新冠疫情和經濟低迷的陰影之中

【彭博】-- 儘管中國房地產業今年風雨飄搖，但得益於北京放出的政策「大招」，市場情緒在短短幾周內從極度悲觀變成了歡欣鼓舞。不過現在有越來越多跡象表明，漲勢正在動搖。

在截止12月初的六周累計上漲了88%之後，房地產股進入了技術性回調。購房者信心疲軟和不明朗的經濟復甦前景勢將蓋過政策支持措施，後者包括將民營房企納入一項關鍵的債券融資計畫，以及取消一項股票再融資禁令。

「你現在不能把錢全都扔進去，因為還有新冠疫情需要應付，並且必須等待經濟復甦，」荷寶亞洲固定收益主管Thu Ha Chow稱，而復甦可能要到明年下半年才會出現。

得益於中國重新開放的前景和一系列支持措施，包括金融支持房地產市場平穩健康發展的16條措施，地產股自11月以來已反彈逾60%。本周監管機構表示將允許符合條件的房企「借殼」已上市房企，以及引導金融機構支持房地產行業重組併購，這也提振了市場人氣，彭博行業研究中資地產股指數周四一度上漲3.5%，不過隨後回吐了大部分漲幅。

而一項以地產債為主的高收益美元債指數也已上漲了逾30%，但仍勢將創下史上第二大年跌幅。

根據基於彭博指數的計算，受到房地產需求下滑和違約浪潮衝擊，中國房地產股和債券市值今年蒸發了總計740億美元。地產股一度跌至11年低點。

經濟疲軟

雖然市場的復甦系於房產需求的回升，但中國無序退出新冠清零政策的影響正在整個經濟中蔓延，需求復甦前景可能受到抑制。分析師大幅調整了他們對中國明年GDP成長的預測，有人認為經濟增速將低於3%。

新冠疫情和枯竭的土地儲備，或導致開發商明年的簽約銷售額進一步下降。Griffin Chan等花旗集團分析師預計，2023年銷售額將下降25%，因為新供應的減少將限制復甦，買家的預期也需要時間來扭轉。

投資者預計政府會進一步放鬆政策以提振住房需求，但鑒於北京最近重申「房子是用來住的，不是用來炒的」，而且經濟廣泛疲軟，這些政策的影響存在局限性。

Jefferies Financial Group Inc.分析師Shujin Chen預計，當局將再次放鬆大城市的購房限制並下調首付比例，並稱未來兩個月5年期LPR下調的可能性很高。

民營開發商的資金短缺問題也沒有得到解決。最近連串的股票配售和出售物業管理子公司股權的交易表明，流動性仍然緊張，而且隨著離岸信用市場變得過於昂貴，高負債開發商的融資將不得不更加依賴銀行貸款。

而面臨債權人會議、訴訟或清盤威脅，違約開發商還可能走向大規模重組，中國恆大料將在年底前披露債務重組計畫。

贏家和輸家

在掙扎了近兩年之後，2023年中國房地產市場可能會大洗牌，並分出贏家和輸家。

「總的來說，我相信會有一個積極的轉變，但它將發生在所謂的倖存者身上，」貝萊德亞洲信用主管Neeraj Seth稱。

貸款支持可能會提供給財務狀況更好的開發商。GAM Investment Management投資總監Jian Shi Cortesi說，與此同時，隨著行業整合加快，一些民營開發商破產或面臨清盤，國有開發商勢將獲得市場占有率。

中國海外發展和華潤置地等國有開發商的股價今年錄得了個位數漲幅，而碧桂園和旭輝等民營開發商股價則下跌了至少60%。與資產負債表更強勁的房企相關的物業管理公司，例如華潤萬象生活，表現也強於整體板塊。

同時，信用投資者正密切關注開發商的流動性狀況，試圖找出中國債務危機中的倖存者。值得關注的一個重要問題是，股價上漲何時會轉化為借貸成本的大幅下降。

Seth提醒道，任何復甦可能都需要時間。

「如果一個在醫院住了18個月的患者突然之間獲得了有效的藥物，那他康復也需要時間，」他說。「房地產板塊受了18個月的煎熬，不會在一個月內改變方向。」

原文標題China’s Property Market Rally Runs Into Covid, Faltering Economy

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