雅虎香港財經 五隻物管股龍頭 估值前景比拼
物管行業的股價一支獨秀，除了輕資產、高增長，增長潛力等利好受投資者歡迎，基於市場份額分散，行業在中國有龐大的整合空間，龍頭公司也有望贏家通吃。下文將比較五隻物管龍頭的關鍵數據，讓投資者判斷更具值博率的公司。
1.估值篇
公司 | 總市值 | 19年PE | 20年預測PE | 21年預測PE |
碧桂園服務(SEHK:6098) | 1,009億元 | 54.7倍 | 41.0倍 | 30.2倍 |
雅生活服務(SEHK:3319) | 568億元 | 41.6倍 | 30.0倍 | 23.1倍 |
保利物業(SEHK:6049) | 425億元 | 79.0倍 | 51.8倍 | 37.6倍 |
綠城服務(SEHK:2869) | 303億元 | 58.1倍 | 39.4倍 | 30.2倍 |
中海物業(SEHK:2669) | 265億元 | 49.2倍 | 38.2倍 | 29.9倍 |
備註：截至6月24日收市後彭博數據
從上表看，龍頭物管明年預測PE普遍達30倍，比不少巨型科網股還要高，市場如此看好，給予較高估值的原因，當然不單是物管行業的增長潛力。
中國的物業管理市場高度分散，有能力的龍頭物管公司，透過吞併同業，能以更快的速度增長，成長「天花板」難以猜測，估值自然較中小型物管更高。
根據中指院的資料，中國物業服務百強企業在管面積的集中度，由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%，更預期2021年將達到51.4%，主要由於市場持續集中化。而2014年至2018年期間，十強企業的純利複合年增長率，更高於百強平均水平，引證物管巨無霸的估值為何更加昂貴。
2.土儲篇
公司 | 在管面積 | 儲備面積 |
碧桂園服務 | 2.76億平方米 | 4.09億平方米 |
雅生活服務 | 2.34億平方米 | 1.22億平方米 |
保利物業 | 2.87億平方米 | 2.11億平方米 |
綠城服務 | 2.12億平方米 | 2.33億平方米 |
中海物業 | 1.51億平方米 | 未公布 |
備註：截至去年底業績
單看目前的估值，可能忽略物管公司確定性較高的儲備面積（合約面積減在管面積），而這往往鎖定了物管公司未來幾年的業績增長。
儲備面積可透過兩方面提升，一是依靠關聯地產商，只要關聯地產商的土儲面積愈大，意味其能夠交付予相關物管公司的合約面積便愈多，該物管公司的增長潛力也就愈大。而這方面，以碧桂園服務最為優勝，截至去年底，碧桂園(SEHK:2007國內的權益土地儲備高達2.59億平方米，為碧桂園服務帶來極高的業績確定性。
二是透過併購、競標等方式拓展規模，彌補母公司增長一旦放慢的影響。以雅生活為例，收購中民物業及新中民物業完成後，集團在管面積將突破5億平方米。
3. 龍頭亮點
從個別公司的亮點去看，雅生活收購中民物業及新中民物業後，除了在管面積大幅上升，也代表集團可進入門檻較高的公共建築及商業辦公等業態，探索新的增值服務。此外，中民的盈利有望今年併入雅生活的業績，可望再刺激該股的熱度。
碧桂園服務除了業績增長可預見性高之外，值得留意是，其來自碧桂園的在管面積佔比達73.9%，而集團截至去年底存款及現金高達69億元（人民幣．下同），若能夠物色併購機會，發展可望進一步加快。
綠城服務規模或者及不上一線龍頭，但管理層提出構建「物業聯盟」，如引入龍湖(SEHK:960)，近日又入股中奧到家(SEHK:1538)，以圖在競爭中搶佔更大份的蛋糕。
保利物業和中海物業同樣背靠央企，但保利的社區增值服務毛利率達40.7%，高於中海的31.3%，保利的銀行結餘65億元亦多於中海的25億元，整體而言，保利的質素和併購財力更勝一籌。
愚人結語
物管行業市場集中度只會愈來愈高，趁整合潮還未完成之時，趁低吸納板塊中最優質的公司，絕對是個好主意，筆者建議選取有央企背景的保利物業，及未來增長能見度言，併購能力佳的碧桂園服務，作為投資組合的一部分。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Dennis Au 沒持有上述的股票。
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