雅虎香港財經 內房吹暖風 融創還是世房較優勝？
內房已派2019年成績表，毛利率平均下跌，並普遍對今年銷售目標轉保守。由於新冠肺炎疫情大爆發，內房市盈率跌至單位數，股價較資產淨值折讓45%，現為吼內房時機？
根據國家統計局數據，1月至3月商品房銷售面積同比跌26.3%，降幅較1月至2月份收窄13.6個百分點；住宅銷售面積降25.9%。商品房銷售額降24.7%，降幅比1月至2月份收窄11.2個百分點。住宅銷售額下降22.8%。
另外，內地疫情緩和，售樓處人流回升，內房要加快出貨，料4月銷售改善。世茂房地產（SEHK:813）及融創中國（SEHK:1918）較多人留意，如何兩選一？
世房盈利趨增長
世房去年毛利率雖然微跌至30.6%，但仍高於同業的平均值30%，而2018年為31.5%；2015年為28.4%，過去五年表現穩定。管理層料今年維持於28%至29%。至於經營利率率方面，去年為26%，2018年為27%，維持10%以上可收貨。
目前世房在粵港澳大灣區土地儲備總可售貨值達3800億元（人民幣．下同），新增土地儲備可售貨值5000億元，管理層表示今年可銷售資源達5000億元，料有利支持未來數年盈利增長。集團去年平均入帳銷售價格升至去年每平方米15001元，而去年底平均土地成本為每平方米5303元，令公司利潤有大空間可保持。
世房擬分拆物管業務
世房去年收入中94.4%來自賣樓收入約1053億元，而酒店經營、商業運營、物業管理收入及其他，佔整體5.6%。酒店經營收入增加約9.9%至去年20.97億元，商業運營收入約為14.28億元，增幅30.9%，物業管理收入及其他增加約68.1%至去年27億元。去年酒店經營、商業運營、物業管理等經常性收入增長35%，管理層料今年仍升40%。
另外，集團的經營利潤主要來自上海世茂及其他，酒店業務只佔小部分，因此疫情對集團盈利的影響料有限。
而物管業務分拆後料派特別股息。世房物管業務的收入增幅優於其他業務，去年升68%，可為集團帶來穩定收入來源。截至去年底，世茂服務已簽約面積逾1億平方米。
融創債務較高
至於融創方面，倚靠銷售貨如輪轉，以支持盈利高增長，集團的銷售額為內地數一數二，單計去年合同銷售額達5562億元，投資內房是否仍是愈大愈好？目前不穩定市況下，內房愈大愈難轉身，所以按財務及盈利透明度選股較合適。
去年融創淨負債比率（銀行總借貸減去現金除以股東權益（不包括永續債及非控股權益）為2.9倍，屬行內最高水平之一，遠高於世房。世房淨負債比率（不計永續債於權益）於去年底為1.1倍。
融創早已表明降低負債比率，包括出售非核心資產如酒店、主題公園及股權投資等，早前已售金科股權助減債。融創將集中處理盈利質素，去槓桿屬好消息，不過過程需時，高負債有潛在危機。另外，融創預今年可售資源逾8000億元，世房明顯不及。但市場需求可能出現變數，影響可入帳銷售。如兩者比較世房屬較安全之選。
4點比併世房較融創穩陣
1.世房毛利率水平較高，超過30%，而融創去年只有24.4%，低於行內平均；
2.世房的經營利潤率水平較高達26%，而融創僅約22.5%；
3.世房有望分拆物管業務，可望派特別息，而且負債水平相對較低；
4.按3月銷售額比較，世房升6%；融創卻跌18%。世房管理能力較高。
結語
按去年業績，世房每股資產淨值20港元，以股價30.4港元計算市帳率為1.5倍，預測市盈率為6.5倍，不算貴。而融創的每股資產淨值為18港元，以股價32.65港元計，市帳率為1.8倍，預測市盈率為4.2倍。以市盈率計內房估值屬低位，而市帳率以世房佔優，基於上述因素，世房可看高一線。
編輯: Yan
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Cyrus Li沒持有以上提及的股票。
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
