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利嘉閣轉軚看淡樓市 充斥四大不利因素 全年樓價恐跌一成|樓市點睇

利嘉閣轉軚看淡樓市 充斥四大不利因素 全年樓價恐跌一成|樓市點睇
利嘉閣轉軚看淡樓市 充斥四大不利因素 全年樓價恐跌一成|樓市點睇

今年首季樓市全面撤辣,刺激市場出現「量價齊升」的旺勢,惟只亢奮了一季,屬曇花一現。利嘉閣地產今日(13)總結上半年樓市表現及展望下半年樓價走勢,該行總裁廖偉強表示,樓市充斥四大不利因素,令下半年市況難言樂觀,恐再次陷入「量跌價軟」的困境,下半年樓價或跌5%,全年更有機會挫8%10%

上半年一手暴漲 二手大升

該行先回顧上半年市況,利嘉閣地產董事徐志華表示,截至本月11日止的上半年,整體私宅買賣登記共有23,013宗,涉及金額約2,113.62億元,預計整個上半年料達26,409宗及2,433.14億元,將較去年下半年的15,060宗及1,395.18億元分別升75%74%。當中一手私宅買賣登記累計已錄8,605宗,料整個上半年最終可錄9,068宗,較去年下半年大增1.2倍,創近5個「半年度」新高。至於二手私宅登記量錄得14,408宗,預期整個上半年最終可錄17,341宗,將較去年下半年增逾58%,重返至貼近2023年上半年的水平;上半年二手私宅登記總值料達1,300.13億元,將較去年下半年的939.63億元增加38%,量值均同步自低位大反彈。

利嘉閣轉軚看淡樓市 充斥四大不利因素 全年樓價恐跌一成|樓市點睇
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一手貨尾高企令發展商勢減價推盤

該行於去年底曾預測2024年樓價升8%,如今看法突轉軚。廖偉強指,在2月底全面撤辣效應下,確實為樓市帶來一波量價齊反彈的好勢頭,惟單靠撤辣而在其他因素未見明顯改善下,樓市持續向上的動力不足,當最心急入市的購買力被消化後,市場便輾轉回軟,因此對下半年樓市未感樂觀。

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廖偉強稱,現時樓市充斥四大不利因素,首先是一手貨尾高企,由於之前兩年新盤銷售緩慢,發展商面對庫存壓力,新盤貨尾年初時已達近2.1萬伙。即使發展商近月發力推盤,惟未能全數沽清之下,總體貨尾量不跌反升,估計目前升至約2.3萬伙水平。他認為,面對庫存太多,發展商爭相出貨,減價事在必行,亦因此拖低二手市場價格,令樓價持續受壓,估計現時新盤庫存量需要12年才消化,若降至約1萬伙水平,樓價才有望轉勢向上。

利嘉閣轉軚看淡樓市 充斥四大不利因素 全年樓價恐跌一成|樓市點睇
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商家富人需沽樓套現周轉

受經濟未見明顯復甦影響,不少商家富人的商業資金被鎖死,未能發揮作用之餘,反倒要出售部分原本用以投資甚至自用的住宅物業來周轉填補。因應不少商家均面對高息的壓力,在需要償還銀行貸款時,不得不沽樓套現來解決資金荒的問題,故即使是二手豪宅的樓價於近期亦見有調整壓力。

供樓按息高企削市民投資消費意欲

過去三年至今,高息環境令市民供樓壓力龐大,令他們的消費意欲減弱,當整體社會消費力弱及消費信心不足時,亦會窒礙樓市表現。加上股市仍未確認復甦,今年以來仍在低位浮沉,雖一度重越過萬九點大關,但近期又再次回落爭持,未有明確大升的方向,因此亦帶動不了消費效應。

銀行收緊按揭 物業估值下跌

同時買家面對銀行收縮借貸的壓力,如兩年前買下樓花的買家,今時今日要收樓上會,很多銀行估值下降,加上借貸金額未必能達之前預期的水平,買家便要想方設法去「抬錢上會」,令不少買家也面對財政壓力,影響進一步的投資及消費心情。至於一些能力稍遜的買家,最終甚或要面對無奈撻訂的決定。廖偉強指,若樓價繼續下跌,勢必增加負資產宗數,直言情況是十分危險,呼籲金管局採取措施幫助買家。

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一手二手私宅下半年登記量料同挫兩成

廖偉強表示,綜觀下半年樓市暫未見特別利好因素出現,加之上述利淡因素拖累下料續走軟,預期在交投轉慢下,新盤承接力不如上半年,一手私宅買賣登記量下半年恐回落兩成,下試7,300宗水平,即全年合計一手登記量料約1.64萬宗,惟仍較2023年低迷的1.02萬宗料大升61%

至於二手方面,預期續受高息壓力及新盤低價搶佔客源影響,交投將呈萎縮,料下半年二手私宅交投量將較上半年的1.73萬宗回落兩成,至約1.38萬宗;全年累計,二手買賣料錄3.11萬宗水平,將較2023年約2.83萬宗增加近9.9%。綜合預計,在下半年一二手同步齊降下,整體私宅登記量料挫兩成,最終料達2.11萬宗水平;而全年總計料錄約4.75萬宗,將較2023年的約3.85萬宗漲23%

豪宅物業樓價下半年恐挫8%

樓價走勢方面,廖偉強說,上半年樓價只在撤辣後一段短時期內反彈過2%3%,目前已全被蒸發並掉頭下跌,整個上半年樓價恐跌約3%4%;加上在利淡因素拖累下,下半年樓市續陷困局,樓價料再回落5%,即全年樓價跌幅恐達8%10%。當中中小型住宅樓價下半年料有5%的跌幅,全年看跌8%;豪宅物業方面,受累高息及經濟股市未見大起色,下半年更料有6%8%的下跌空間,全年料跌約一成。

利嘉閣轉軚看淡樓市 充斥四大不利因素 全年樓價恐跌一成|樓市點睇
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租金走勢料背馳上升

至於租金表現方面,在高才/專才持續抵港及本地大學吸納更多留學生支撐下,預計下半年租金升幅將與樓價背馳。其中,中小型住宅租金料再漲3%,全年預計至少升6%;而豪宅租金下半年亦看升1.5%,全年料上揚近3.5%

另外,利嘉閣地產於上半年營業額錄得約9億元,為2019年下半年後、半年度新高紀錄;其中單計今年3月份營業額曾錄得約3.3億元。他估計全年營業額有約8億元,挑戰有紀錄以來新高。該行目前擁有約190間分店,人手有約2,200人,下半年會按需要增加人手,惟未有特定人數目標。

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原文刊登於 AM730 https://www.am730.com.hk/地產/利嘉閣轉軚看淡樓市-充斥四大不利因素-全年樓價恐跌一成-樓市點睇/460921?utm_source=yahoorss&utm_medium=referral