雅虎香港財經 利嘉閣轉軚看淡樓市 充斥四大不利因素 全年樓價恐跌一成｜樓市點睇
今年首季樓市全面撤辣，刺激市場出現「量價齊升」的旺勢，惟只亢奮了一季，屬曇花一現。利嘉閣地產今日(13日)總結上半年樓市表現及展望下半年樓價走勢，該行總裁廖偉強表示，樓市充斥四大不利因素，令下半年市況難言樂觀，恐再次陷入「量跌價軟」的困境，下半年樓價或跌5%，全年更有機會挫8%至10%。
上半年一手暴漲 二手大升
該行先回顧上半年市況，利嘉閣地產董事徐志華表示，截至本月11日止的上半年，整體私宅買賣登記共有23,013宗，涉及金額約2,113.62億元，預計整個上半年料達26,409宗及2,433.14億元，將較去年下半年的15,060宗及1,395.18億元分別升75%及74%。當中一手私宅買賣登記累計已錄8,605宗，料整個上半年最終可錄9,068宗，較去年下半年大增1.2倍，創近5個「半年度」新高。至於二手私宅登記量錄得14,408宗，預期整個上半年最終可錄17,341宗，將較去年下半年增逾58%，重返至貼近2023年上半年的水平；上半年二手私宅登記總值料達1,300.13億元，將較去年下半年的939.63億元增加38%，量值均同步自低位大反彈。
一手貨尾高企令發展商勢減價推盤
該行於去年底曾預測2024年樓價升8%，如今看法突轉軚。廖偉強指，在2月底全面撤辣效應下，確實為樓市帶來一波量價齊反彈的好勢頭，惟單靠撤辣而在其他因素未見明顯改善下，樓市持續向上的動力不足，當最心急入市的購買力被消化後，市場便輾轉回軟，因此對下半年樓市未感樂觀。
廖偉強稱，現時樓市充斥四大不利因素，首先是一手貨尾高企，由於之前兩年新盤銷售緩慢，發展商面對庫存壓力，新盤貨尾年初時已達近2.1萬伙。即使發展商近月發力推盤，惟未能全數沽清之下，總體貨尾量不跌反升，估計目前升至約2.3萬伙水平。他認為，面對庫存太多，發展商爭相出貨，減價事在必行，亦因此拖低二手市場價格，令樓價持續受壓，估計現時新盤庫存量需要1至2年才消化，若降至約1萬伙水平，樓價才有望轉勢向上。
商家富人需沽樓套現周轉
受經濟未見明顯復甦影響，不少商家富人的商業資金被鎖死，未能發揮作用之餘，反倒要出售部分原本用以投資甚至自用的住宅物業來周轉填補。因應不少商家均面對高息的壓力，在需要償還銀行貸款時，不得不沽樓套現來解決資金荒的問題，故即使是二手豪宅的樓價於近期亦見有調整壓力。
供樓按息高企削市民投資消費意欲
過去三年至今，高息環境令市民供樓壓力龐大，令他們的消費意欲減弱，當整體社會消費力弱及消費信心不足時，亦會窒礙樓市表現。加上股市仍未確認復甦，今年以來仍在低位浮沉，雖一度重越過萬九點大關，但近期又再次回落爭持，未有明確大升的方向，因此亦帶動不了消費效應。
銀行收緊按揭 物業估值下跌
同時買家面對銀行收縮借貸的壓力，如兩年前買下樓花的買家，今時今日要收樓上會，很多銀行估值下降，加上借貸金額未必能達之前預期的水平，買家便要想方設法去「抬錢上會」，令不少買家也面對財政壓力，影響進一步的投資及消費心情。至於一些能力稍遜的買家，最終甚或要面對無奈撻訂的決定。廖偉強指，若樓價繼續下跌，勢必增加負資產宗數，直言情況是十分危險，呼籲金管局採取措施幫助買家。
一手二手私宅下半年登記量料同挫兩成
廖偉強表示，綜觀下半年樓市暫未見特別利好因素出現，加之上述利淡因素拖累下料續走軟，預期在交投轉慢下，新盤承接力不如上半年，一手私宅買賣登記量下半年恐回落兩成，下試7,300宗水平，即全年合計一手登記量料約1.64萬宗，惟仍較2023年低迷的1.02萬宗料大升61%。
至於二手方面，預期續受高息壓力及新盤低價搶佔客源影響，交投將呈萎縮，料下半年二手私宅交投量將較上半年的1.73萬宗回落兩成，至約1.38萬宗；全年累計，二手買賣料錄3.11萬宗水平，將較2023年約2.83萬宗增加近9.9%。綜合預計，在下半年一二手同步齊降下，整體私宅登記量料挫兩成，最終料達2.11萬宗水平；而全年總計料錄約4.75萬宗，將較2023年的約3.85萬宗漲23%。
豪宅物業樓價下半年恐挫8%
樓價走勢方面，廖偉強說，上半年樓價只在撤辣後一段短時期內反彈過2%至3%，目前已全被蒸發並掉頭下跌，整個上半年樓價恐跌約3%至4%；加上在利淡因素拖累下，下半年樓市續陷困局，樓價料再回落5%，即全年樓價跌幅恐達8%至10%。當中中小型住宅樓價下半年料有5%的跌幅，全年看跌8%；豪宅物業方面，受累高息及經濟股市未見大起色，下半年更料有6%至8%的下跌空間，全年料跌約一成。
租金走勢料背馳上升
至於租金表現方面，在高才/專才持續抵港及本地大學吸納更多留學生支撐下，預計下半年租金升幅將與樓價背馳。其中，中小型住宅租金料再漲3%，全年預計至少升6%；而豪宅租金下半年亦看升1.5%，全年料上揚近3.5%。
另外，利嘉閣地產於上半年營業額錄得約9億元，為2019年下半年後、半年度新高紀錄；其中單計今年3月份營業額曾錄得約3.3億元。他估計全年營業額有約8億元，挑戰有紀錄以來新高。該行目前擁有約190間分店，人手有約2,200人，下半年會按需要增加人手，惟未有特定人數目標。
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