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呂宇健筆|英國停加息也不敵樓市第二隻黑天鵝|Ken Lui

BIRMINGHAM, UK - OCTOBER 17, 2022.  An aerial view of the construction site of the HS2 rail project in Birmingham city centre
BIRMINGHAM, UK - OCTOBER 17, 2022. An aerial view of the construction site of the HS2 rail project in Birmingham city centre

英國上周意外地宣布維持基準利率5.25厘不變,終止自2021年12月以來連續14次加息的做法,市場對英國利率見頂的預期即時升溫,英鎊更跌至3個月低位,有朋友隨即問,英國樓價已經下跌唔少,如果利息見頂是否開始有值博率?我依然維持,除了日本市場,全球物業投資都唔睇好,相反,伯明翰市議會早前宣布破產,這更是英國樓第二隻黑天鵝。英國不加息,當然因為通脹下跌,英倫銀行行長貝利在聲明中說,通脹過去數月下降了很多,並預期會繼續下跌,那就奇怪,國際油價近期不斷攀升,理應重燃通脹壓力才對,但英倫銀行行長竟預期當地通脹繼續下跌。再望望英國近期的經濟數據,7月經濟收縮0.5%,失業率上升之餘,職位空缺正在下降,似乎由2021年底開展的緊縮貨幣政策已對當地經濟造成明顯打擊。至於英國的樓市,亦因加息周期令一眾業主叫苦連天,根據當地按揭貸款機構Halifax數據顯示,英國樓價8月按月跌幅達1.9%,為金融海嘯後最勁,按年也下滑4.6%;而香港人最鍾意瀏覽的英國放盤網站Rightmove話,正在放售的樓盤中,有36.3%都在減價,平均減價達到2.27萬英鎊。雖然英國樓價已下跌唔少,但如果早幾年低價買入的賬面仍有利潤,不過基本上都是沽唔出,其中一個原因是,早幾年香港人一窩蜂衝去買樓的氣氛已降溫,一、兩年前業主放26萬鎊,都會被香港人搶高到29萬鎊,現時剛剛相反,業主開價26萬鎊,還價還落23萬鎊,成交前取消認購,再以20萬鎊入offer,如果業主等錢周轉,絕對有機會成交。除了加息因素,伯明翰市議會早前宣布破產,主要因2012年捲入同工同酬賠償案官司,女職員控告市議會,未有獲得與男職員一樣待遇,法庭裁定須向174人作出賠償,伯明翰亦因這巨額賠償而搞到破產。為增加收入,我相信伯明翰很大機會加Council Tax(市政稅),而且加幅隨時高達三、四成,明明每年交3000鎊Council Tax,但如果要交多1200鎊,租金收入不變,但其他雜費開支增加,就會拉低物業投資回報率,拖累樓價下跌。據報英國還有26個城市在未來兩年面臨破產風險,所以目前還是不要計劃在英國買樓收租了。

呂宇健

facebook.com/Ken.Lui.Investment

註:專欄作家言論不代表本網立場

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