雅虎香港財經 呂語健筆｜放寬按揭成數難打救樓市｜Ken Lui
我之前已講過，想樓市止跌回升只有減辣一途，而且不是唧牙膏式減辣，不過我人微言輕，結果政府還是繼續「唧牙膏」，日前金管局宣佈，14年來首度放寬銀行的住宅物業按揭成數上限，包括容許不超過1,500萬元樓價的自住物業，可借的按揭成數上限由之前的五成提升到可借七成，聽落好似好多，但其實只是減輕借了高成數按揭業主的保費，對刺激樓市上升的作用根本少之又少。
以1,500萬元樓價計，之前只可借五成按揭，首期要750萬元，新措施下按揭成數上限提升到七成，首期即時降至450萬元，首期大降300萬元或四成，無疑降低了置業人士上車或換樓門檻，但老問題依然係，市民有無咁多首期先？即使降價300萬元，依然要支付的450萬元也不是一個小數目。
其次，即使解決了450萬元首期的問題，上會1,000萬元左右，供款以3厘幾按息計，每月供款約4.6萬元，換言之，客戶最起碼每月要有9.2萬元家庭入息，即是年薪要過百萬元，以香港入息中位數計，這類入息的家庭只屬一小撮部分，所以新措施能否令樓市再次熾熱起來？我的確充滿疑問。
雖然對樓市的即時刺激不多，但新措施確然減輕借了高成數按揭業主的保費，而更重要的是，可以即時活化轉按套現，目前仍然有好多人因為唔想搬屋而唔願意賣樓，新措施下，他們可以活化自己層樓的價值而不需要急於賣樓套現，因為現時只要透過轉按都可以轉到一大筆資金出來，例如層樓700萬元買入升到1,200萬元，層樓供剩五成，大概欠350萬，物業樓升到1,200萬元，業主可能借到近900萬按揭，從而套現500萬元，所以業主並無賣樓的迫切性。
同樣道理，新措施亦會激活銀行按揭的轉按生意，刺激銀行按揭推郁銀行借存逆差，銀行亦可能因此得以將大量銀行的存款借出，重回昔日的借存順差，但要留意的是，當借存順差出現，銀行就會不問原因大幅度加息，對供樓的壓力就會上升，從而影響整體需求，這就是新措施有着有唔着的地方。
呂宇健
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