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呂語健筆|放寬按揭成數難打救樓市|Ken Lui

我之前已講過,想樓市止跌回升只有減辣一途,而且不是唧牙膏式減辣,不過我人微言輕,結果政府還是繼續「唧牙膏」,日前金管局宣佈,14年來首度放寬銀行的住宅物業按揭成數上限,包括容許不超過1,500萬元樓價的自住物業,可借的按揭成數上限由之前的五成提升到可借七成,聽落好似好多,但其實只是減輕借了高成數按揭業主的保費,對刺激樓市上升的作用根本少之又少。

以1,500萬元樓價計,之前只可借五成按揭,首期要750萬元,新措施下按揭成數上限提升到七成,首期即時降至450萬元,首期大降300萬元或四成,無疑降低了置業人士上車或換樓門檻,但老問題依然係,市民有無咁多首期先?即使降價300萬元,依然要支付的450萬元也不是一個小數目。

其次,即使解決了450萬元首期的問題,上會1,000萬元左右,供款以3厘幾按息計,每月供款約4.6萬元,換言之,客戶最起碼每月要有9.2萬元家庭入息,即是年薪要過百萬元,以香港入息中位數計,這類入息的家庭只屬一小撮部分,所以新措施能否令樓市再次熾熱起來?我的確充滿疑問。

雖然對樓市的即時刺激不多,但新措施確然減輕借了高成數按揭業主的保費,而更重要的是,可以即時活化轉按套現,目前仍然有好多人因為唔想搬屋而唔願意賣樓,新措施下,他們可以活化自己層樓的價值而不需要急於賣樓套現,因為現時只要透過轉按都可以轉到一大筆資金出來,例如層樓700萬元買入升到1,200萬元,層樓供剩五成,大概欠350萬,物業樓升到1,200萬元,業主可能借到近900萬按揭,從而套現500萬元,所以業主並無賣樓的迫切性。

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同樣道理,新措施亦會激活銀行按揭的轉按生意,刺激銀行按揭推郁銀行借存逆差,銀行亦可能因此得以將大量銀行的存款借出,重回昔日的借存順差,但要留意的是,當借存順差出現,銀行就會不問原因大幅度加息,對供樓的壓力就會上升,從而影響整體需求,這就是新措施有着有唔着的地方。

呂宇健

facebook.com/Ken.Lui.Investment

註:專欄作家言論不代表本網立場

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