惠譽下調2024年內地中國新房銷售預測

<匯港通訊> 惠譽評級亞太區企業評級高級董事金泰倫今天在一線下會議表示，惠譽預計2024 年中國新房銷售將下降15%-20%，至8.3萬億至8.8萬億人民幣(下同)水平，新房銷售面積(GFA)下降10%-15%到8-8.5億平方米，平均售價(ASP)下降5%。這反映前四個月的銷售趨勢低於其之前銷售下降5%-10%的預測，也反映出新房價格下行壓力更為明顯。

前幾年，國內全國新房平均售價相對於比較穩定，2021年、2022年和2023年分別為升4%、跌2%和升6%，部分原因是銷售結構轉向平均房價更高的高線城市。惠譽之前預期是，今年銷售結構向高線城市的轉變將繼續，但最近的趨勢表明，價格下跌幅度比之前的預測更大，尤其是高線城市的平均售價也開始面臨更大的下行壓力。

最近一些高線城市再度放寬了限購政策，人民銀行於2024年5月17日宣布，將為金融機構設立3000億元的再貸款計劃，允許它們向地方國有企業貸款，購買當地已建成但未售的住宅物業，並將其改造為社會住房。這明確表示政府正在考慮採取措施解決全國住房庫存過剩的問題。在人行的政策舉措之前，已有超過50個城市推出了「賣舊買新」政策，包括江蘇和蘇州等省份及一些省會城市。

最新政策組合可能在一定程度上有助於穩定高能級城市新房銷售，但對低線城市的短期影響可能比較有限。人行新政策下銀行是提供再貸款資金的主要管道，惠譽相信，銀行會對項目貸款作出相應的風險評估，並審查項目回報和政府擔保等等。頭部城市及政府的財政實力較強，將更有機會得到銀行的支援。中期而言，地方房地產市場將反映個別城市的經濟和人口基本面。

惠譽推算國內長期住房需求為按年平 8 億平方米，這與其今年預期的下限一致。其中私人住房供應有可能下跌到 6 億平方米。剩餘的 2 億平方米缺口可能通過公共租賃住房和現有住房存量來解決。每年 8 億平方米的銷售量明顯低於前幾年，表明行業整合趨勢可能在一段時間內維持。(SY)

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