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拉闊投資│行業見底 買內房以債股出擊(小勇哥)

行業見底 買內房以債股出擊
今年來,地產政策開始放寬,主要以「保交樓」為目標。

中國政策在11月出現轉向。「二十大」舉行後,政治安全落實,在10月出口及零售雙雙負增長的背景下,政策重心讓位給經濟,過去2年以「安全」主導的政策亦被「增長」取代。在11月中旬的時點多方位出招,正是在美國通脹確認見頂轉勢及美國加息速度減速的轉向之時,內外宏觀條件配合。

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增長重新成為主角是為了實現政策的中長期目標。「二十大」報告表明:「到2035年人均國內生產總值達到中等發達國家水平」。招商證券根據世界銀行的標準推算,2035年中國人均GDP要躋身「高收入組」的前三分之二國家,年均GDP增速至少要達到4%。

不過,今年首3季GDP增長只有3%,再加上,10月出口及零售負增長,要完成全年GDP增長5.5%的目標已是mission impossible,「保4」已成為使命必達。在美國大幅加息後,美國消費必定放緩,導致兩年來高增長的中國出口篤定轉勢,推動今年經濟增長只有靠投資及消費,而兩者的拖累項分別是地產及防疫兩大政策,因而促成兩者的限制政策齊齊放寛。

重心由「保交樓」轉「平穩發展」

今年來,地產政策開始放寬,主要以「保交樓」為目標,更首次寫入中央政治局會議,但「房住不炒」的定位不變。隨着早前保交樓專項貸款已基本投放至項目,並形成一批實物工作量,有效促進項目交付。近期設立「保交樓」貸款支持計劃,人行以零成本向6家銀行推出2000亿元「保交樓」貸款支持計劃,對象由項目轉為房企主體。券商預計大部分保交樓項目明年中可順利交付。

隨着保交楼任務進度良好,4月中央政治局會議提出關於房地產的另一個政策目標──「房地產市場平穩健康發展」正提上日程,政策對象由「項目」轉移至「房企主體」,小勇相信,12月的中央政治局會議將會再有這方面的論述。

11月11日,人行及銀保監推出16條措施支持房地產市場平穩健康發展,當中要求穩定房地產開發貸款投放,對國有、民營等房地產企業一視同仁;支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期;保持債券融資基本穩定,支持優質房地產企業發行債券融資等。

恢復房企股權融資但不包括IPO

針對民企融資困難的問題,早在2018年人行獲國務院批准,從信貸、債券、股權三個融資管道,採取「三支箭」的政策組合支持民企融資。而「16條措施」正是第一及第二支箭。

第三支箭亦在17日後的本週一推出。中國證監會宣佈優化房企股權融資5項措施,包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資;恢復上市房企和涉房上市公司再融資;調整完善房地產企業境外上市政策;進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用;積極發揮私募股權投資基金作用。不過,新上市(IPO)未有涉及。

涉房企業再融資自2018年已停止。不過,中證監訂下集資用途只可購買涉房資產,補充流動資金、償還債務等,不能用於拿地拍地、開發新樓盤等,意味着房企不能發展高槓桿的舊路。

投資選獲信貸支持的18房企

房地產行業政策底及市場底已現,但盈利底部仍未確定,始終銷售仍處於下跌周期,只有銷售見底回升,才能帶動房地產行業的投資。因此,未來政策着力點是促進銷售。從貝殼研究院11月數據,已看到全國首套房貸利率降至4.09%,創2014以來的低位。現時已有超過20城市將首套房貸利率降至4.0%以下,未來相信有更多城市跟進。

人行上周降低存款準備金率0.25厘,小勇相信,5年期LPR 很大機會在本月20日減息,幅度最多0.25厘。未來住房信貸政策將有更多放寬以促進銷售。不過,要知道房地產仍受制於「房住不炒」的主調限制,要重返以往的黃金白銀時代難有希望,現時只是由萎縮邁向平穩發展。

對於中國房地產行業,小勇的投資取向是債券>股票>買樓。至於股債的選擇對象是獲得信貸支持的18家房企,即8家國企(港上市的有華潤置地(1109)、中海外(688)、越秀(123))、7家民企(港上市的有碧桂園(2007)、龍湖(960)、美的置業(3990)、合生創展(754)、金輝(9993))及3家混改代表(港上市的有萬科(2202)、綠城中國(3900)),當中信貸額度支持獲益最大的是萬科(至少3000億);第二是碧桂園(至少1500億)。

小勇哥

Yahoo Money Talk客席主持、投資達人

本欄逢周四刊出