雅虎香港財經 【新聞點評】商廈需求插水 地產商急掟彎
本港樓市短暫起搏又回復低迷，哪些地產商可安然渡過這一劫，除了看誰家底厚、負債低，還要看誰「轉身」夠靈活。舉例說，隨着商廈寫字樓需求「插水」，市面上多個商業項目正在醞釀「變陣」，擬把全部或部分面積改為住宅用途。儘管住宅市道也不見得好，相關項目轉型之後亦未必有錢賺，卻起碼可望「蝕少啲」。不過，發展商若想開啟這道「逃生門」，首先須闖過政府規劃這一關。
WFH居家辦公、remote-work遠程辦公、hybrid混合式辦公等新工作模式已成為大勢所趨，世界各地商廈皆面臨需求驟降的挑戰；加以香港遭受地緣政局衝擊，導致商廈市況雪上加霜。據仲量聯行及萊坊最新報告，本港甲級商廈4月份空置率仍高達13%。就算是最核心的中環CBD地段，不但維持雙位數字空置率，4月份租金更錄得逾9%按年跌幅，反映業主即使大幅「劈租」，也不容易吸引或留住租客。
中環CBD地段 劈租仍難留客
目前市場上最受關注的是兩幢新商廈，即恒地（0012.HK）中區美利道The Henderson及長實（1113.HK）夏慤道長江中心二期；據Bloomberg早前報道，該兩個地標級項目暫時的出租率僅約60%及10%。中環名廈也如此反應，其餘環頭環尾、港島東、九龍以至新界地區的市況更加可想而知。
誠然，市面上多個發展中的商業項目正在醞釀「變陣」。例如億京及資本策略（0497.HK）2021年豪擲105億元收購九龍灣國際展貿中心（九展）項目，於2023年3月獲城規會批准重建為3幢地標式商廈，可建177萬方呎樓面。但是隨着商廈市況逆轉，億京及資策剛於上月「急掟彎」，向城規會提出新方案，擬把總規模縮減至147萬方呎，並且把其中92萬方呎樓面轉為住宅用途，打算興建6幢30多層高住宅物業，提供1881個單位。
此外，特區政府近年力推「北部都會區」，某大地產商透過「換地」方式，在元朗洪水橋站旁邊擁有一個巨型純商業地盤，可建樓面面積達1000萬方呎，定位為「中央商務區」，將扮演「北都」商業樞紐。不過，該地產商日前以不具名形成向傳媒表達意見，坦言形勢劇變，市區寫字樓空置率也高企，洪水橋項目若維持原有定位就「死得」，因此建議仿效九龍站模式，改變為混合式發展「中央活力區」，把40%樓面（約400萬方呎）改作住宅用途。這家地產商又揚言，假若政府不願更改規劃，「好坦白講，我哋唔會做（繼續發展該項目）。」
面對地產商「發功」，政府原本態度強硬。發展局5月中旬回應指出，目前新界北部並無具規模的現代商業中心，洪水橋項目將填補此空缺，並發揮對接前海、南山等先進內地城市獨特優勢。當局又強調發展「北部都會區」應放眼未來，不應只着眼當前經濟或投資情況。
申請「商改住」 可望蝕少啲
然而，政府近日似乎略為放軟口風。發展局局長甯漢豪早前接受傳媒訪問時表示，土地規劃並非「鐵板一塊」，地產商若希望把洪水橋項目小量用地改建住宅，只要不影響該項目商貿中心定位，政府願意提供溝通空間。她又說，除了寫字樓，項目還可有彈性地用作零售、文娛、酒店等其他商業用途。
事實上，除了私營地產商，作為半官方機構的市區重建局早於去年已率先表演「掟彎」。話說市建局在觀塘市中心重建項目的第四、五期原屬「純商業」性質，涉及217萬方呎樓面面積，該項目於去年2月份流標收場。市建局隨後大幅修訂規劃，不但把總樓面增加至270萬方呎，且引入住宅元素，把其中119萬方呎樓面改作住宅用途，預料可建1750伙。
由此可見，就連市建局也「接受現實」兼從善如流，明知在現今環境下，非核心地區的商廈項目猶如「炮灰」，觀塘重建項目若不大刀闊斧「商改住」，根本難以吸引入標。尤其是該局近年財政緊張，有需要加快現金回籠，不容一個大型項目長期積壓資金。
當然，現時住宅市況也不是太好，近期不少地產商咬着牙用「蝕本價」推售新盤，故即使部分商業項目成功改變為住宅用途，不一定有錢賺，卻可望「蝕少啲」。畢竟住宅單位可以「平價散貨」壯士斷臂，總勝於建成一幢幢亮麗商廈長期丟空出血。不過，有別於市建局份屬政府「半個親生仔」，私營地產商想大幅更改用地規劃向來不易；在未來一段時間，地產業界和港府之間的「明槍暗箭」相信會愈來愈多。
無論如何，寫字樓空置率高企不只影響商廈市況，還將間接增加潛在住宅供應，中長線有可能對住宅樓市構成更大壓力。面對此形勢，政府是否仍有必要全速推進「明日大嶼」和「北部都會區」兩壇造地大計？或許二選一，或許應控制節奏，盡量善用資源及考慮長遠供需平衡。
