為何洗衣街商業地中標價遠低於預期？

近期先後有3 幅地皮流標，包括赤柱環角道豪宅地、觀塘裕民坊商業用地及小蠔灣發展項目，反映發展商出價相當保守審慎。然而矚目的旺角洗衣街商業地，卻避過流標命運，但較市場下限低16%。

有關地皮位於旺角洗衣街與亞皆老街交界，被稱為「商業地王」，共收到3份標書，最終被新地以$47.29億奪得。以項目最高可建樓面152萬平方呎計算，每呎樓面地價僅約$3,103，較市場下限再低16%。

上述商業地自被納入賣地表後，估值就一直下跌。翻查資料，去年2月，地皮估值介乎$182億至$228億，每呎樓面地價約$1.2萬至$1.5萬；到今年2月招標，估值已跌至約$56.4億至$109.7億，每呎樓面估值約$3,700至$7,200，即1年之間大跌逾百億。

雖然項目需額外興建社區會堂，以及公共交通交匯處等，興建成本有所增加，但中標價仍然較預期低。政府賣地及補地價是重要的庫房收入之一，賣地流標頻頻，必定影響政府財政收入，因此不少人擔心是次政府為了賣地收入，而賤賣土地。

對於大家對賤賣土地的疑慮，發展局重申賣地估價由地政總署專業測量師負責，以標書內所容許的發展及要求為基礎，並參考市場的土地和物業成交，以及最新市況作出底價估值，在收到起碼達到底價的入標價才出售。

為何這幅商業地皮中標價遠低於預期？首先，根據財政司司長陳茂波的暗示，政府現時以「隨行就市」策略賣地，估計是考慮到近期多幅商業地以偏低價批出，因應市況而調整地皮底價。

此外，香港整體甲級商廈空置率持續高企，在市場充滿著不確定性的情況下，

再加上項目不可拆售，發展成本高等因素，發展商出價自然相對保守，具有流標風險，只是今次成功以低價投得地皮。

低價賣地，自然惹來非議，難免有人擔心成交價會成為日後的指標，發展商出價策略從而改變，令賤賣土地成為新常態。因此，有意見認為政府可先收回用地，以「不到價」為由而流標，等待市況轉好才重推。

理想的話，政府是可以這樣做的，但對庫房收入有影響。但換另一個角度看，若然土地最後流標，再次招標的話，難以擔保成交價一定會較現在高，反而有可能會更低。

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