雅虎香港財經 煥然懿居三座 曲線幫今期居屋促銷？
市建局突發推出煥然懿居三座，令大家又忽然醒起「港人首置盤」這項上車途徑。煥然懿居三座600呎樓王定價逾「九球」，但這項目有一些「獨特」條件，或會曲線幫助明年首季揀樓居屋銷情。
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業主被綁8年 兼要供維修基金
煥然懿居三座公布推盤安排後，市場聚焦市建局提供七八折，但折扣率較之前30%縮水至22%，雖然是土瓜灣市區盤，但入場費達408.2萬元，最貴的600呎單位更索價964.2萬元。
此項目為「首置上車盤」，當年設計原意是為中產提供上車途徑，故設有申請入息下限及轉售限制。一人入息下限為31,001元，二人或以上家庭入息下限為62,001元，轉讓契約日期起計首五年不得轉讓或放租，亦不能透過居二途徑出售。
由於設有五年禁售期，煥然懿居三座關鍵日期又在2026年11月30日，意味買家要等三年再等五年，到2031年尾才可以出售單位套現。家庭申請人月入達6.2萬元，現時此收入水平可借「六球」入市，當港島東舊樓成交價見三字頭時，擁有此借貸條件在一、二手市場不乏選擇，未必需要為買「首置上車盤」而被綁8年。
另外煥然懿居三座是市建局率先採用「優化版」公契的項目，由市建局委聘工程顧問，以十年為周期的維修保養計劃及工程開支估算，大廈公契經理人會按估算計算每戶分擔「特別基金」供款建議。雖然市建局以煥然壹居為例子，指業主每月支付管理費調撥2至3%注入「特別基金」，每戶每月實際只需支付數十元，不過聽到要多一筆供款，在有選擇情況下，準買家又可能略添心理壓力。
市價變「溢價」 居屋仍抵買
差估署公布，8月私人住宅售價指數按月跌1.8%，創7個月新低，反映樓價持續尋底。今期居屋於今年4月通過銷售安排，房委會按當時市價以38%折扣率計算定價，意味原先參考的市價已有「溢價」，加上按息高企，摩通CEO更預警全球要準備迎接7厘息時代，令人憂慮今期居屋在明年首季揀樓時能否順利清貨。
不過煥然懿居三座由定價到上車條件，再次證實居屋的吸引力。論定價，毗連宋皇臺的啟悅苑，入場單位約223萬元有交易，最貴單位亦只是約494萬元，較煥然懿居三座平一截。至於折扣率，今期居屋38%折扣亦完勝煥然懿居三座的22%。
至於禁售期，以啟悅苑為例，關鍵日期為2025年10月31日，五年禁售期後有居二綠表客及白居二客接貨，業主受綁期較煥然懿居三座少足足一年，而且居屋有房委會作擔保，煥然懿居三座則未有市建局擔保，位置優越的居屋，轉售力有望跑贏煥然懿居三座。
雖然計申請入息門檻，煥然懿居三座與今期居屋「客源」並非重疊，但居屋申請人看到煥然懿居三座的定價及優勢， 收入穩定應會對明年揀樓維持信心。煥然懿居三座僅提供260伙，但能夠為9154伙居屋單位提升吸引力，都算是意想不到的貢獻吧。
