雅虎香港財經 熱愛磚頭│新盤氣氛改善 樓市難言轉勢（李紫晶）
紫晶一直強調發展商今年清貨尾壓力非常大。2月發展商開始貨尾減價超過一成散貨，當時最觸目的是長實愛海頌盡推22伙貨尾，最多劈價16%。踏入3月，劈價蔓延到新盤。長實及新地合作的屯門飛揚二期折實呎價11,042至13,972元，折實平均呎價12,509元比去年第一期首批還要低17%，發展商及後將第一期貨尾亦大幅減價推售。
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近期最矚目的是大埔白石角University Hill，上周六發展商新地推售160伙，其中150伙以價單形式推售，折實呎價由13,614至19,241元，折實平均呎價16,288元，較項目第一期Silicon Hill去年首批低7%，首日售出價單150伙全部單位。首輪沽清後，發展商現正連環加推，盡快出貨。由於貨尾量龐大，發展商新盤定價已較同區一二手單位還要低，令對手及同區業主壓力大增。
雖然長實、新地、會德豐均先後減價清貨，但只是以市價或略於市價價錢賣樓。策略仍算克制。而且，仍未見其他大型發展商如恒基、新世界等有所行動。要知道，即使發展商減價賣樓，賣個滿堂紅，也不代表樓市見底轉勢。
最經典是1998年長實以低市價兩成的價錢，先後推售青衣站上蓋盈翠半島一二期，兩期均是一日內賣清，合共逾3000個單位。然而，仍不能阻擋之後數年的漫長熊市。幸好，本港四大發展商資產負債表仍健康，沒有周轉問題，無須急於劈價樓。負債偏高的新世界更表示無意減價賣樓。
買樓回報不吸引
不過，短期內發展商減價壓力難以紓緩。根據房屋局數據顯示，截至3月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應急增至10.7萬伙，較上季增加2,000伙，再創有紀錄新高。10.7萬個單位中，現樓貨尾單位按季增2,000伙至1.8萬伙。
即使新盤氣氛不俗，紫晶亦無意改變看淡本港樓市前景。不少市場人士相信，本周美國聯儲局將進行最後一次加息，自去年3月開始的加息周期便完結了。根據芝加哥商品交易所「FedWatch工具」顯示，聯儲局有80%機會在11月減息，預測12月開始減息的機會率更高達94%。
不過，真正影響樓價的不是名義利率，而是實質利率（real interest rate）。實質利率是名義利率減去通脹率。由於實質利率衡量扣除樓價升幅後的真實借貸成本，因而更能左右物業價格變化。
1990至1997年香港進入負實質利率，本港樓價持續上升。之後出現通縮，出現正實質利率，樓價便持續下跌。去年美國瘋狂加息兼快速收水。由於港元流動性充裕，港息沒有跟足加幅。由於現時港元利率高企，通脹不高，因而維持正實質利率，現時買樓回報不及銀行定存利率吸引，也不及債券回報。
人均GDP連跌3年
除了實質利率外，去年底紫晶引用研究報告的結果指出，香港樓價只是人均GDP指數的放大器。雖然本港人口減至733.32萬人，但因去年GDP收縮3.5%，人均GDP減至49,100美元。自2019年起的4年，人均GDP有3年出現下跌。只有人均GDP重新持續增長，樓價才有望踏升軌。
第三項決定性因素是樓價與香港居民離境呈現負相關（negative correlation）。香港居民淨移入人數自2016年開始轉正為負，持續6年淨移出，去年淨移入人數更高達6萬人，創多年新高。由於內地持單程證來港人數每年維持35000人以上，因此2020年疫情前香港人口仍處正增長。
不過，3年疫情每年來港人數介乎1至2萬人，令本港人口連續3年減少。今年中港邊境重開，地產市場人士寄望，來港人士重回2020年以前的規模。再加上，高才通及重啟投資移民兩項計劃若能成功，便可增加本港樓市的購買力。然而，這些仍需時間證實或證偽，因此紫晶計劃現時只做觀察員，看清形勢才再定策略。
李紫晶
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