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熱愛磚頭│港樓熊市有多長?(二)(李紫晶)

港樓熊市有多長?(二)
今次樓市不是牛市回調而是熊市轉勢,以往三輪熊市為期3至6年,今次回落期只有1年3個月,要見底至少要2024年第3季。 (Photo by Tse Hon Ning via Getty Images)

上月的文章提到,二戰以來,香港樓市經歷過4輪周期,本輪樓市自2003年開始,升至去年第3季創新高,根據差餉物業估價署(全面但滯後)數據,截至9月1年下跌8%;參考中原城市領先指數(不全面但貼市的),截至本月首周,樓市下跌了15個月,跌幅13.9%。

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紫晶相信,今次不是牛市回調而是熊市轉勢。以往三輪熊市為期3至6年,今次回落期只有1年3個月,要見底至少要2024年第3季。

影響樓市的因素,主要是供求兩方面。上次的文章提到香港長期供應不足,但5名學者在2020年發表《香港房價上漲的內外因素》的研究報告指出,香港住宅供應的變化對樓價指數沒有重大影響力,發現樓價上升的主要驅動力來自需求端,包括收入水平、貨幣供應量和通脹。

人均GDP成關鍵

普遍相信推動房價的重要力量是收入水平,一般是以人均國內生產總值(GDP)水平衡量)和經濟活動(GDP)衡量。GDP增長會帶動收入增長,而收入必須持續積累才能買樓。隨着經濟發展及人均收入增加,轉化為對所有商品(包括住宅)的需求增加並推動樓價上漲,因此GDP是決定性因素,尤其是實際GDP或人均GDP是決定性因素。

人均GDP較GDP數據更可取,因可減少錯覺。亞洲、歐洲和美國的研究表明,樓價中位數與人均GDP相關性高達60%至95%。長遠來看,兩個週期的增長趨勢通常相互對應,當然人均GDP和樓價不會時時刻刻都保持高度相關性。

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該報告指出,香港是很好的例子,樓價基本上只是人均GDP指數的放大器。兩者會出現典型均值回歸。另一份更早在2015年發表的《香港房價的決定因素》研究報告亦得出香港的樓價與人均GDP及香港出口(主要經濟活動)呈現正相關(positive correlation)的結論。

以本港四次樓市牛熊周期,與同期香港人均GDP比較,發現第一輪週期的回落階段(1965至1969年),人均GDP由雙位數跌至單位數,並於1968年出現負增長1.2%;第二輪回落期(1981至1984年)亦出現同樣情況,1981年人均GDP跌至單位數,1983年出現負增長8.78%,翌年見底回升。

第三輪周期,人均GDP在1997年最後一次以雙位數字增長並創出新高後,直至現在從未再出現雙位數的增幅。樓價與人均GDP同步在97年見頂,之後6年除了2000年外,其餘5年都出現人均GDP負增長,2004年才再出現正增長。期間人均GDP跌幅高達12.3%。

在本輪第四輪周期,2019及2020年人均GDP出現連續兩年下跌,去年則大幅反彈7.7%達到49660美元的新高水平。由於2020年爆發發全球性的新冠疫情,令香港GDP連跌4季。由於低基數效應,2021年香港GDP大反彈,帶動人均GDP亦急升7.7%。不過,同樣因基數效應,今年本港GDP連續3季按年萎縮,再度出現技術性衰退。

除了看GDP外,人均GDP亦要看人口數字變化。本港人口增長趨勢自2020年開始出現18年以來首次減少,人口少了46,600人;2021年趨勢持續,再減少72,700人。今年上半年人口再減少109,900至729.16萬人。以2019年底的最高峰7,520,800人計算,兩年半減少3%人口,約為22.9萬人。

居民離境有影響

除了人均GDP外,2015年的《香港房價的決定因素》研究報告的實證結果亦表明,香港樓價與香港居民離境呈現負相關(negative correlation),即居民離境增加,本港樓價便呈現下跌。過去兩年半的移民潮便是另一個明證。

至於今年全年GDP肯定不好看。考慮到首三季表現及短期前景欠佳,政府將今年GDP增長預測,大幅向下修訂至收縮3.2%。那麼人均GDP會否再度下跌,要看人口(份母)的跌幅會否更大。無論如何,樓市今年仍難以扭轉下跌的命運。

2020年公布的《香港房價上漲的內外因素》研究發現,香港樓市亦受外部決定因素,長期以來,資本流入一直是與房價呈現相關。來自中國大陸的資本流入以及通脹和經濟衰退導致香港房價上漲,因為香港物業被視為一種保值的方式。

下次再談大陸資本流入的問題。

李紫晶

本欄每月刊出一次