雅虎香港財經 甲廈租務「坎坷」 CBD概念要雪藏？
政府收回恆基地產持有的洪水橋地皮，恆地可獲補償39億元，受消息刺激，今日恆地股價曾升逾4%。洪水橋早前亦有一則觸目消息，有發展商向傳媒放風要求將洪水橋站周邊土地改為混合發展模式，直言寫字樓重要性大不如前，令人想起早前九展變陣改起住宅。從發展商取態，近年政府發展新地區例牌提出的「CBD」概念，應否因應時勢暫時雪藏？
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CBD概念曾成功「起動」
政府建構新區，喜歡拿出「CBD」概念，即建構多幾個中環，並非無中生有，而是有往績支持。以往由私人發展商帶動，曾成功將炮台山、鰂魚涌轉型為新崛起金融區，及後政府推出「起動東九龍」政策，亦令觀塘、牛頭角湧現由工廈重建為的新型甲廈，更吸引花旗、宏利、渣打等金融機構，將總部、九龍據點及後勤總部搬到東九龍。
既然「CBD」概念有叫座力，政府推動啟德及洪水橋發展大計時，再次以「CBD」為賣點亦可以理解。可惜這兩個「CBD」，均遇上本地甲廈空置率高企挑戰。永泰地產旗艦物業觀塘Landmark East雙子塔出租率雖然維持九成以上水平，但集團高級租務總監朱松溪接受《信報》訪問時，形容本地甲級商廈情況「坎坷」，在嚴重供過於求情況下，未來前景不容樂觀。
現有CBD的甲廈陷入租賃混戰，原計劃興建甲廈的發展商唯有積極變陣。啟德發展區就有四幅地由商業地改劃為住宅地，毗連啟德發展區的九龍灣九展，發展商早前亦申請將商廈項目大改為住宅項目，從住宅項目比率看，啟德發展區實際上已撇甩「CBD」概念，反而較像將軍澳以住宅為主導的新發展區。
至於洪水橋，當初構思是借力鄰近后海灣及西部通道地利優勢，建構成第三個「CBD」。擬建的洪水橋站周邊將成為市中心，提供逾2200萬方呎商業樓面，相當於5個中環IFC。不過早前持有洪水橋站周邊地皮的大型發展商，向傳媒放風地皮用途「訴求」。該發展商直言疫後工作模式轉變，甲廈重要性大不如前，建議地皮將四成面積改發展住宅，更指如政府否決建議寧願棄權「唔做」。
「CBD」概念令發展商打出「棄權」牌，難怪市場視恆地洪水橋地獲政府「回水」為好消息。不過若將「CBD」概念雪藏，新發展區並非無得做。例如恆地便解畫在洪水橋仍持有約300萬方呎農地，希望未來繼續發展。月前亦有財團斥7,871萬元，收購鄰近元朗公園、柏麗豪園五幅地皮。更強力訊號是今年居屋推售至今成功全數沽清，令之前積極唱淡的網民大跌眼鏡。從居屋沽清到鐵路盤仍有相當承接力，反映居屋私樓仍有需求。既然教育局都可以按出生率調整地區學額，因應市況暫時雪藏「CBD」概念，改用交通、生活消閒配套作賣點，避開甲廈市場激烈競爭，推地招標或反而更添叫座力。
