雅虎香港財經 美國商廈物業冧價 影響蔓延銀行體系
受到需求減少所拖累，美國商廈市場自疫情以來需求及價值都一蹶不振，在火燒連環船下，連帶押注商廈市場的五間美國銀行被下調評級；前車可鑑，對同樣受壓的香港商廈市場有何啟示？
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美、港寫字樓空置率均達16%
據美國統計局數據，有家庭成員在家工作的家庭，己由2021年高峰37%，降低至現時26%，但經過疫情的洗禮，企業已適應員工在家上班的大趨勢，辦公室變得可有可無，美國的商廈物業的使用率看來永遠無法回到疫前水平——連價值都一樣！隨著疫情過去，美國寫字樓空置率不跌反升，去年十二月更達16.9%，與香港相若；據經濟分析機構Oxford Economics預測，即使疫情過去，商廈價值會一直處於低於2021年約17%的水平，而投資回報率更只會長期維持在約1%。
商廈價值下跌，對這個市場押重注的銀行首當其衝，貸款抵押品大幅下跌，隨時影響銀行穩建程度。早前被標普將評級由「穩定」下調至「負面」的五家銀行，包括First Commonwealth Financial (FCF)、M&T Bank (MTB)、Synovus Financial (SNV)、Trustmark (TRMK) 及Valley National Bancorp (VLY)，去年與商廈業務相關的借貸，佔總借貸額的25%至55%，風險相對同業高很多，萬一商廈市場崩潰，銀行的穩健性直接受到影響。不過標普亦同時強調，迄今五家銀行沒有出現拖欠急增和逾期未繳利息的貸款，並且在放貸時保持著保守的貸款標準。
出租率低、利率高 增借貸風險
美國券商Wedbush認為，該公司對整個銀行業的前景持謹慎態度，因為利率前景會「長期維持高水平」，而擁有較大商業物業放貸的銀行，尤其是辦公室和受租金管制的住宅，可能受到高於平均的信貸成本。除了上述五間銀行，標準合共對九間銀行給予負面展望，佔其評級銀行的18%。
其實中小型銀行貸款組合有較多商廈成分所帶來的問題，早在今年初已經浮現，美國最大型的區域性銀行紐約社區銀行（New York Community Bancorp，NYCB）二月公布的季度業績報告，意外披露該行從去年已倒閉的Signature Bank購入400億美元資產，當中包括130億元貸款，反映內部風險管控出現問㑯，除了令該行股價單日下跌15%，亦拖累其他區域性銀行的股價。
港發展商料前景不妙 減商廈投資
香港同樣面對商廈市道低迷挑戰，世邦魏理仕指截至去年底，甲級商廈的空置率飆升至16.4%的高位，涉及的樓面面積達1,430萬方呎，相當於七幢國金二期的總面積，高力亦料今年甲廈租金最少跌2%；另外仲量聯行《香港地產市場觀察》報告指出，截至一月底整體甲級寫字樓平均每方呎租金為51.7港元，按月再回落0.6%，已連續21個月下挫，同時隨著新寫字樓供應陸續落成，帶動整體空置上升，其中，中環空置率增加至約10.4%的高位，上升約0.5個百分點，漲幅為各區最多。
不過香港發展商可能預料到前景不妙，大幅減少商廈投資，去年的商業地產投資額僅約400億元，較前一年的總額不及一半，這一下降趨勢與融資成本的增加、負收益的加深有關，同時也反映出投資者的謹慎態度，亦避免了像美國一樣，將商廈減值的火燒至銀行體系。
