美國商業房地產近萬億美元債務今年到期

根據統計，美國商業和多戶房地產領域中，有近 20% 的未償債務將在今年到期，規模高達 9290 億美元，這些債務需要再融資或出售房產。

這個規模比抵押貸款銀行家協會 (MBA) 先前估計的 6590 億美元高出 40%。激增主要是來自貸款展期和其他延遲，而非新的交易。

根據 MBA 的報告，銀行持有的商業地產債務中，今年有 4410 億美元到期。還有大約 2340 億美元的到期債務透過商業抵押支持證券 (CMBS)、擔保貸款憑證 (CLO) 和資產抵押債券 (ABS) 證券化；非銀行貸方則有 1680 億美元的債務在今年到期。

美國商業地產的價格已較 2022 年初的高峰下跌 21%，商廈是重災區。由於疫情後的居家辦公潮，這類地產價格下跌幅度最大，高達 35%。商廈物業貸款中，有大約 25% 於今年到期。

與美國商業房地產相關的所有債務總額達到 4.7 萬億美元。隨着美國商業地產價值下滑，風險日益凸顯，監管機構和投資人對此均表示擔憂。違約增加和相關減記已經波及到一些地區性銀行，近日爆雷的紐約社區銀行 (NYCB) 就是最典型的例子。此外，KKR (KKR) 的商業抵押房地產投資信託、以及 CMBS 的持有者也受到衝擊。

根據業內報告，截至 2023 年底，美國商業地產債務中有大約 858 億美元被認為瀕臨風險的，另有 2346 億美元債務可能面臨困境。

聯準會表示已完成升息，今年即將展開降息，市場普遍預期最快 5 月降息。在這樣的背景下，之前由於利率波動且路徑不確定、對物業價值缺乏明確性， 加上對某些物業基本面的質疑，令市場陷入僵局。而今年預計會有所改變，可望完成更多交易。

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