美聯料全年「租升價軟」料全年樓價跌3% 租金升幅可達8%

<匯港通訊> 美聯集團(01200)主席黃建業在股東會後表示，特區政府年初「財政預算案」中果斷「撤辣」，成為本港樓市的轉捩點，「磚頭文化」重新抬頭，住宅物業成交急升，新盤表現尤其耀眼，估計今年上半年一手成交可達9000宗，按年升逾4成，並創5年同期新高；期內二手成交預計可錄21600宗，宗數與去年同期相若。

他認為，樓市自「撤辣」後現「四贏」局面，分別為：
1)地產：新盤成交急升，減少積壓的庫存，助樓價的跌幅收窄，減少民富損失；
2)民心：讓有能力的市民上車換樓，安居樂業；
3)銀行：住宅交投上升帶動銀行按揭生意增，撤辣後3月及4月新申請住宅按揭宗數合共超過1.82萬宗，較撤辣前1及2月約1.16萬宗上升約57%；至於4月新批出住宅按揭宗數則超過6500宗，創8個月新高；
4)稅收：全面撤辣令到辣招稅收入減少，但另一方面住宅物業成交大增，印花稅收入反而上升，令到庫房收入「因減得加」。撤辣後3個月(以2024年3月至5月計算)，一二手成交宗數達1.9萬宗，較撤辣前3個月大升近1倍，估算撤辣後3個月住宅印花稅稅收可達約52.7億元，較撤辣前3個月的約31.4億元，升約68%。

住宅物業交投回升亦受惠於外來人口的流入。政府所推出的一系列人才入境計劃，截至今年4月底，「高才通」及其他人才計劃已合共錄得約29萬宗申請，當中近18萬宗已經獲批，並錄得逾12萬人來港。根據政府數字，「高才通」計劃的人才及其配偶普遍年齡較年輕，當中超過一半的人年齡在40歲以下，相信當中不少均帶著年幼的子女定居香港，除了增加本地勞動人口之外，同時亦為香港樓市帶來新的購買力。

值得留意的是，住宅物業成交於「撤辣」後的3月達高峰期。受惠於本地購買力的爆發，及國內客蜂擁入市，3月份的一手及二手成交量分別達4142宗及5352宗，惟此後交投卻緩緩放慢。不過，即使以5月份成交量，即一手成交近1400宗及二手估計約3400宗計算，仍高於去年平均每月水平。

隨著「撤辣」為港樓鬆綁，黃建業預期，「磚頭文化」重新抬頭，全年的住宅物業交投可維持高水平，預計全年一手成交可達1.8萬宗，按年升逾7成；二手成交亦按年升18%至約4.2萬宗。不過，黃建業又指出，相較於交投回升，「撤辣」後樓價則未有止跌，僅是跌幅收窄，隨著購買力消化，加上新盤開價進取，個別業主重新減價求售，導致近期樓價跌勢再現。「美聯樓價指數」最新報134.60點，本年迄今樓價跌2.15%，較歷史高位更是下跌約24.1%，換句話說樓價已「蒸發」近四份之一。

分析樓價未升的主要原因有三：
1)息口高企，減息遲遲未有明確的時間表，不單止增加供樓負擔，亦令到資金持續滯留高息投資產品；
2)本港經濟亦未回復至疫前水平，旅遊、飲食及服務業面臨國內外的激烈競爭，金融業距離高峰仍遠，市場預期全年IPO集資金額仍維持低水平，行業的不景氣影響市民的入市情緒
3)整體新盤供應仍然高企，現時累積貨尾單位數目仍高達21000個，若以每個月吸納1500個計算，要14個月才能完全被消化，貨尾數字長期高企令發展商低價推盤，二手樓價受壓，如果減息無望，相信要待貨尾回落至1萬伙水平，樓價才可企穩。

黃建業預期，基於以上三大因素，樓價暫時難有上升空間，惟「撤辣」後，樓市已經遠離最壞的時刻，住宅物業成交已復常，人口流入更持續帶來新的置業動力，相信可支撐樓價不會大跌。即使今年內未減息，料全年樓價亦僅跌約3%，亦即是下半年的樓價跌幅並不算顯著。如果今年樓價再現跌幅，將是自1998年至2002年樓價連跌五年後，首現連續三年樓價續跌的情況。不過，黃建業亦強調，一旦落實年內減息，樓價可能受利好消息的刺激而倒升。

黃建業睇好租金走勢，認為極有機會連續3年跑贏樓價，預計全年租金或升8%，亦即是下半年的升幅有望進一步擴大，並出現「租升價軟」的情況。

黃建業建議，如果特區想加快樓市復甦，應考慮以政策穩定樓價，在全力「拼經濟」同時，亦須因應市場及人口變化，重定公營房屋及建屋目標，甚至提出新的扶持港人入市，或優惠新來港人士的置業政策，加快樓市的復甦。建議包括，調低首次置業自住人士的印花稅，由現時成交價300萬元以下的自用物業只需繳付100元印花稅；擴大至500萬元以下，以減輕首置人士入市負擔，抵銷加息的影響，助有剛需的市民入市，令樓市加快復甦，達至刺激經濟的作用。如有合適的房策扶持，明年本港樓市或重現價量齊升的局面，進一步刺激經濟發展。（JJ）