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美聯料全年「租升價軟」料全年樓價跌3% 租金升幅可達8%

<匯港通訊> 美聯集團(01200)主席黃建業在股東會後表示,特區政府年初「財政預算案」中果斷「撤辣」,成為本港樓市的轉捩點,「磚頭文化」重新抬頭,住宅物業成交急升,新盤表現尤其耀眼,估計今年上半年一手成交可達9000宗,按年升逾4成,並創5年同期新高;期內二手成交預計可錄21600宗,宗數與去年同期相若。

他認為,樓市自「撤辣」後現「四贏」局面,分別為:
1)地產:新盤成交急升,減少積壓的庫存,助樓價的跌幅收窄,減少民富損失;
2)民心:讓有能力的市民上車換樓,安居樂業;
3)銀行:住宅交投上升帶動銀行按揭生意增,撤辣後3月及4月新申請住宅按揭宗數合共超過1.82萬宗,較撤辣前1及2月約1.16萬宗上升約57%;至於4月新批出住宅按揭宗數則超過6500宗,創8個月新高;
4)稅收:全面撤辣令到辣招稅收入減少,但另一方面住宅物業成交大增,印花稅收入反而上升,令到庫房收入「因減得加」。撤辣後3個月(以2024年3月至5月計算),一二手成交宗數達1.9萬宗,較撤辣前3個月大升近1倍,估算撤辣後3個月住宅印花稅稅收可達約52.7億元,較撤辣前3個月的約31.4億元,升約68%。

住宅物業交投回升亦受惠於外來人口的流入。政府所推出的一系列人才入境計劃,截至今年4月底,「高才通」及其他人才計劃已合共錄得約29萬宗申請,當中近18萬宗已經獲批,並錄得逾12萬人來港。根據政府數字,「高才通」計劃的人才及其配偶普遍年齡較年輕,當中超過一半的人年齡在40歲以下,相信當中不少均帶著年幼的子女定居香港,除了增加本地勞動人口之外,同時亦為香港樓市帶來新的購買力。

值得留意的是,住宅物業成交於「撤辣」後的3月達高峰期。受惠於本地購買力的爆發,及國內客蜂擁入市,3月份的一手及二手成交量分別達4142宗及5352宗,惟此後交投卻緩緩放慢。不過,即使以5月份成交量,即一手成交近1400宗及二手估計約3400宗計算,仍高於去年平均每月水平。

隨著「撤辣」為港樓鬆綁,黃建業預期,「磚頭文化」重新抬頭,全年的住宅物業交投可維持高水平,預計全年一手成交可達1.8萬宗,按年升逾7成;二手成交亦按年升18%至約4.2萬宗。不過,黃建業又指出,相較於交投回升,「撤辣」後樓價則未有止跌,僅是跌幅收窄,隨著購買力消化,加上新盤開價進取,個別業主重新減價求售,導致近期樓價跌勢再現。「美聯樓價指數」最新報134.60點,本年迄今樓價跌2.15%,較歷史高位更是下跌約24.1%,換句話說樓價已「蒸發」近四份之一。

分析樓價未升的主要原因有三:
1)息口高企,減息遲遲未有明確的時間表,不單止增加供樓負擔,亦令到資金持續滯留高息投資產品;
2)本港經濟亦未回復至疫前水平,旅遊、飲食及服務業面臨國內外的激烈競爭,金融業距離高峰仍遠,市場預期全年IPO集資金額仍維持低水平,行業的不景氣影響市民的入市情緒
3)整體新盤供應仍然高企,現時累積貨尾單位數目仍高達21000個,若以每個月吸納1500個計算,要14個月才能完全被消化,貨尾數字長期高企令發展商低價推盤,二手樓價受壓,如果減息無望,相信要待貨尾回落至1萬伙水平,樓價才可企穩。

黃建業預期,基於以上三大因素,樓價暫時難有上升空間,惟「撤辣」後,樓市已經遠離最壞的時刻,住宅物業成交已復常,人口流入更持續帶來新的置業動力,相信可支撐樓價不會大跌。即使今年內未減息,料全年樓價亦僅跌約3%,亦即是下半年的樓價跌幅並不算顯著。如果今年樓價再現跌幅,將是自1998年至2002年樓價連跌五年後,首現連續三年樓價續跌的情況。不過,黃建業亦強調,一旦落實年內減息,樓價可能受利好消息的刺激而倒升。

黃建業睇好租金走勢,認為極有機會連續3年跑贏樓價,預計全年租金或升8%,亦即是下半年的升幅有望進一步擴大,並出現「租升價軟」的情況。

黃建業建議,如果特區想加快樓市復甦,應考慮以政策穩定樓價,在全力「拼經濟」同時,亦須因應市場及人口變化,重定公營房屋及建屋目標,甚至提出新的扶持港人入市,或優惠新來港人士的置業政策,加快樓市的復甦。建議包括,調低首次置業自住人士的印花稅,由現時成交價300萬元以下的自用物業只需繳付100元印花稅;擴大至500萬元以下,以減輕首置人士入市負擔,抵銷加息的影響,助有剛需的市民入市,令樓市加快復甦,達至刺激經濟的作用。如有合適的房策扶持,明年本港樓市或重現價量齊升的局面,進一步刺激經濟發展。(JJ)