雅虎香港財經 胡國威專欄｜制度限制了供應
似乎，每屆特首都說，把房屋問題視為重中之重；又似乎，每當說到公營房屋供應，每次都說建屋需時，未來十年會有一定數量的公營房屋落成，但頭輕尾重，要在往後五年才見成效；然而很多個五年已過去，公屋輪候時間未見縮短。
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至於私樓，一手樓潛在供應已滾存至99,000個，創出04年有紀錄新高，但似乎樓價卻仍繼續難以負擔。以現時一手平均售價高見1,275萬元，任誰也不覺得是「可負擔水平」。
針對公私營房屋問題，本屆政府成立「公營房屋項目行動工作組」及「土地及房屋供應統籌組」來統籌與土地房屋有關工作。其中，「土地及房屋供應統籌組」由財爺陳茂波主持，會後表示會制訂未來十年，每年可供發展土地的供應預測，盼確保不同用地供應適時到位。
從首次會議後政府發出的新聞稿，似乎我們得出一個訊息，造地成為處理私樓房屋問題的手段。但如果，政府真的希望樓價是「一般小市民可負擔」，實情當這招以前用過無數次卻無效，而今天卻只顧繼續增加供應，究竟五年後是否收到應有成效呢?
需知道，增加土地供應，只理順「麵粉」來源，卻不等於「麵包」可以到位。當一手私樓供應量已滾存至99,000伙的歷史新高，某程度也引證過去政府大幅推地見到成效；但為何一手價仍難負擔? 背後因為發展商沒有減價壓力。
能「迫使」新盤開價更相宜，方法是要同期有大量新盤登場，發展商之間有競爭、有比較，自然需要提供大量折扣、或直接減價促銷，所以短期內市場供應是否充裕，是關鍵之一。但至少在現行制度，卻限制了短期可出爐的「麵包」。
撇除舊契重建項目，當大部份新盤以樓花方式推售時，發展商要向地政總署申請「預售樓花同意書」，其審批快與慢，直接主宰推盤步伐。過去五年，地政總署平均每年批出15,965個單位；署方也為自己訂下目標，平均每年只批16,200個單位。也就是說，即使有99,000個潛在供應都好，並非一下子可推出來滿足市場。
制度窒礙供應，但相信政府要理順它，並不太困難，只是他們決定做與不做而已。
就算加快售樓紙審批，面對不同新盤同期搶客，發展商也未必會即時出貨，除非政策如「空置稅」出台，發展商方才會屈服。當發展商眼見持貨成本大於出售物業時，便無奈要沽貨離場。但這樣一來，問題又拋回政府身上，事關發展商當初投地時並沒計算相關「空置稅」因素。以「空置稅」來「威迫」發展商加快賣樓，面對已高追的地皮，發展商固然無話可說；但往後繼續投地則一定不會進取。
然而，當政府表示會公布未來十年供應預測，表面上向廣大市民說明供應源源不絕；但同時發展商也因知道有大量土地供應待發售，投地時更加挑剔，自然影響投地熱情。再之後的故事，就是地價滑落、庫房收益大減，這是否政府可承受得到的結果?
房屋問題錯綜複雜，牽涉利益團體亦多。政府能否抵住地價滑落、各政府部門之間是否協調、發展商投地取態會否受政策影響。以至去到小市民層面，已入市的擔心樓價滑淪為負資產，與準買家渴望壓低樓價平價上車，背後亦涉及貧富懸殊愈見加劇的顧慮。每一個問題均環環緊扣，特首李家超曾說，每天解決一個問題，一年可解決365個。如果上述問題是否真能在一天內徹底解決? 如果能夠，相信全港小市民也心存感激。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
