胡國威專欄｜新盤基座商舖淪死場，別盲信社區轉型

很多傳統價值都被打破。例如市場以前常說，新盤首批開售價一定有水位，卻被近期新盤開售價完全推翻。港鐵黃竹坑站Blue Coast、康城站Seasons Place及何文田站朗賢峯，首批開售價均比較對上期數低18-20%不等。還未等待高追業主上會，已經急不及待劈價推售，足以證明發展商銷售壓力之大。

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有商場不等於有配套

來到2024年，也有一些舊有傳統價值被扭轉，包括大家怎樣評估商舖價值。最近看到《本土研究社》在Facebook的一則帖文，他們團隊前往視察多個新落成樓盤的商場，包括大角咀利奧坊、紅磡昇御門、深水埗愛海頌等，發現不少商場已淪為「死場」，不單未能成功招租，部份則入伙數年也丟空未有商店進駐，這一點不禁讓我反思，以前常說有商場就等於配套完善的觀念是否一定正確。

新盤有商場，以前總會被包裝為配套完善，又或者是社區轉型的證據。 (josephmok via Getty Images)

新盤有商場，以前總會被包裝為配套完善，又或者是社區轉型的證據。對中小型樓盤來說，有商場在附近總會幻想日後有超市、有便利店、有大量食肆，日常生活不成問題；對豪宅來說，有高檔商場引入名店又可提升身價。基座設商場總成為新盤力谷的賣點，但我們卻可能忽略，新落成樓盤基座商場是否一定租得出。商戶是否願意進駐的問題。

即使有商戶進駐，也要看看會有什麼商戶進駐，例如最近有新盤在推售時已講明，日後基座商場有一半樓面面積租給國際學校，這也意味只有寥寥可數的樓面會用作民生配套，商舖能否帶動項目身價，日後我也不會盲目相信。

通關後港人消費模式有變

特別是，通關後港人的消費模式有明顯改變，零售市道早已不如昔日般暢旺，不單是新落成樓盤的商舖乏人問津，就連西洋菜南街、羅素街等地舖亦不如以往搶手。以前市道暢旺時，租戶賺到錢也不介意支付高昂租金，自然帶動舖位價格水漲船高，但今天卻是另一回事。

有揸重貨舖位的業主被銀行「迫得很緊」，銀行更新舖位估值，一回落就迫炒家補差價，所以他們也是賣得就賣。 (Opla via Getty Images)

近期跟一名資深投資者聚會，席間談到商舖買賣慘淡的議題，他說，身邊有揸重貨舖位的朋友被銀行「迫得很緊」，銀行更新舖位估值，一回落就迫炒家補差價，所以他們也是賣得就賣。然而，現實環境卻是不是炒家想賣就賣，劈價出貨都不一定有用，重點是無人肯接貨。他還特意提醒，買舖時別單單相信「租務回報」高就購入，因為這個數字很容易人為操作，業主有可能為保回報，而給予特長免租期給租客。這些資料，如果準買家不問，業主未必會說。若連同免租期計算在內的話，根本並沒有如此高回報。

胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk