雅虎香港財經 胡國威專欄｜既然救市，請不忘完善配套!
長實油塘親海駅帶來的效應，最終只是曇花一現。九月份的新盤市場繼續呆呆滯滯。
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發展商成手貨
購買力銳減、港樓投資價值大不如前，發展商成手貨自然無承接，也自然沒有太多餘錢及心情來購入新地盤發展。從公共財政角度，政府處境相當尷尬，因為今個財年暫時只售出兩幅官地，連補地價項目，估計僅進帳156億元。如果全年850億元的賣地收入不達標，按今年開支來推算，本港財政入不敷支的問題或較預期嚴重，最終要繼續從每況愈下的儲備開刀。究竟庫房有什麼出路? 即將公布的《施政報告》又可以帶來什麼新思維、新角度?
現時全港共有105,000個一手單位的潛在供應，以過去五年平均按年吸納15,975個單位計算，手頭供應等於足夠應付全港6.5年的需求，目前市場並不缺乏供應，如果政府在《施政報告》繼續強調「大力增加供應」，恐怕不是對症樓市困局的措施，亦難以解決問題。
目前市場所缺乏的是合價的供應，但早幾年發展商高價搶地下，除非他們願意配合蝕讓，否則繼續維持高價根本難以去貨，發展商處境同樣進退失據。撇除政府應否托市的討論，如果政府真的銳意托市，實情簡單處理好新盤附近配套，已能間接協助發展商去貨，最起碼有配套支持下，才能把發展商的訂價合理化。
回帶看看，以前政府增加供應的軌跡，根本只是盲目追求供應達標、卻不理會地區配套是否成熟。總之心態上，就是要推出足夠地皮，以達至供應目標，但基於每幅地皮平整需時，所以只要成功轉換成熟地，政府便會接二連三在相同地區賣地跑數。地就賣完，政府庫房也進帳不少，但地區配套就依舊不濟。
有些賣地重貨區，位置上明明偏遠，但為了鼓勵市民乘坐公共交通工具，就限制可提供的車位數目，這一點我們也理解，但規劃的前提必須是提供足夠的交通配套，無論是早幾年的白石角、新九肚、以及掃管笏都重蹈覆轍，也就是缺乏公共交通工具接駁。
記得早年前往新九肚拍攝，基本上只得一輛16座位小巴穿梭山頭，就算今日全部新九肚用地落成入伙，情況也照舊。巴士小巴不足、私家車車位不足、就連屋苑想申請一條村巴線也困難重重。將心比己，除非價錢極盡相宜，否則準買家又怎會放眼這一區?
啟德單軌告終
啟德跑道區是2023年最大供應庫之一。這個曾被幻想為九龍貝沙灣，近距離望到維港景的豪宅地段，因為當日政府建議興建單軌列車接駁九龍東商業區，同時內房加入瘋狂搶地，加上低息環境下，就連本地發展商也要合組財團競爭到底，天價搶地後，政府再宣布單軌告終，跑道區的結局怎麼樣，不用我們多交代，相信你也略知一二。
好好完善一個地區的交通配套，準買家覺得便利，自然會考慮購買，發展商自然能減磅，自然會再投地；反觀如果連最基本的配套也弄得一塌糊塗，即使樓價有多相宜，準買家也會多一分猶豫，麵包出爐無人買，麵包舖自然不會增購麵粉。早前位於啟德跑道區末端的郵輪碼頭復運，交通安排同樣一團糟，其實要好好完善一個地區的交通配套，真的如此困難嗎?
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
