雅虎香港財經 胡國威專欄｜洗衣街商業地價一年勁插近80%
旺角洗衣街商業用地，位置優越，在旺角東站附近，今年初截標，只得三個財團入標，最終被新地以47億元投得，每呎地價3,103元。
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同一幅用地，去年二月，市場原本預計最高可賣228億元，每呎地價15,000元。一年過去，因市況有變，測量師把地皮估值調低，估值縮水超過一半至只值109.7億元。
意想不到，發展商更狠。地皮截標時只收到三份標書，最高價一份為47億元，其餘出手更低。但更更意想不到的，是政府竟然接納。一份遠低於估值的地皮誕生，較估值高峰時跌價近80%。
開標後，身邊朋友議論紛紛，大惑不解何以一幅貴價市區商業地落得如此下場，亦覺得無可能平過新界偏遠地區工業地，不明政府何以賤價批地。
在社交媒體，發展局曾發帖解釋反駁。第一點都是熟口熟面的說法：「政府賣地項目的估價是由地政總署的專業測量師負責，參考市場的土地和物業成交及最新市況作出底價的估值，在收到起碼達到底價入標價才出售。」
假定政府說得通，政府內部專業測量師跟坊間測量師有嚴重的意見分歧，認為再低價一點也能出售。畢竟估值這回事，記得有測量師說過，是一門「藝術」，而所謂「藝術」，說白一點，我會理解為看似客觀，但其實滲透不少主觀情緒或考量。
至於第二點，發展局也表示，該地皮同時要供應大量社福設施、交通交匯處。原文說：「如果硬要等到市況好轉才出售，有違政府增加土地供應照顧社會所需的宗旨。」
但如果這是低價批地的理由，看似很牽強。從另一個角度看看，若政府自行動用公帑興建相關設施，其成本及代價也遠低於大平賣商業地的損失吧?
整件事說穿了，就是政府很著急，一定要批出土地；但同時發展商亦吸得飽飽滯滯。
政府急，因為庫房收入很側重地價。需知道，近年高地價收入得以維持，主因有大價商業用地支撐。如2021年，當住宅地皮賣地氣氛漸趨薄弱時，當年賣地收入卻可錄得1,411億元，創出賣地史上的第三新高，只因售出中環海濱商業地，單計這一幅地已值508億元，佔一年賣地收入36%。
因為大家都明白，市場氣氛已轉變，既已沒有內房企業湧港搶高地價、本地發展商亦已吸納不少住宅土儲，故他們無意如2017、2018年般搶購住宅用地。當然話分兩頭，發展商本身心水也清得很，只要地皮屬優質貨，也會借市場淡風而透過標書向政府施壓。既然住宅地已吸得夠，政府要維持土地收入，不得不向商業用地埋手，但經歷今年幾次流標，若再有地皮流標，庫房收入恐更難維持。
從發展商而言，商業地回本期長，除非屬非買不可的區分，否則以現時商廈的市道來看，發展商也要控制風險。畢竟以現在的甲級商廈落成量及空置量，落成後放售或出租的壓力並不容輕視。
差餉物業估值署數字已說明一切。現時甲級商廈空置樓面高達1,100萬平方呎，空置率高企於12.5%，創過去17年新高。以每年大約吸納200萬呎甲級商廈樓面計，也需超過五年半時間才能消化。而且，這裡還未計及潛在新落成樓面，單計去年全年就再有322萬呎商業樓面落成。
政府帖文末段說：「我們會繼續經專業判斷訂定一塊土地的底價，確保以合理的價錢推售用地。」如果真的要做到這一點，在目前甲級商廈已經供過於求時，或許是時候改回以往的勾地模式，由發展商向政府申請勾地拍賣，這才是確保商廈價格得以「合理」價錢推售的方法。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
