雅虎香港財經 胡國威專欄｜綠置居的結構失誤
新一期綠置居已經開始揀樓，油塘「高宏苑」、馬鞍山「錦柏苑」及上水「清濤苑」，合共4,693個單位，按市值41折訂價，最平75萬元，累計收到超過62,000份申請表，超額12.2倍。早前我們《胡．說樓市》曾經直播講解揀樓部署。
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要誘發綠表家庭客放棄公屋、供一層屬於自己的物業，最起碼要做到一件事：提升居住質素，即使居住質素沒有特別提升，但也不要降格，空間不能細過之前居住的單位；但偏偏今期「綠置居」跟過往一樣細，三個屋苑總共只有735個單位屬於兩房戶型，佔比16%，其餘大部份單位均為一房或開放式的細單位。
佔大多數的細單位，開則根本難以間兩房，又或者勉強分間兩房後，客飯廳會變得既侷促、亦沒有光線。因此，對於部分「家有長者」的家庭客、或者非長者的「家庭申請者」，當兩房單位被揀選後，他們並沒有繼續揀樓的理由。
這亦能解釋，即使房委會只預留500個配額給單人申請者，但不代表後籌單身客無機會揀樓，因為大量家庭申請者因再無大單位選擇而放棄揀樓，剩餘的細單位則可留待單身申請者吸納。這個情況可悲嗎? 至少單身申請者仍可用折扣價買到居身之所，但這個情況理想嗎? 肯定無人覺得理想。
「綠置居」納米化，就因早年政府為供應達標而把單位劏細，只是今天供應達標又如何? 市場突然多了一批納米單位，它們既不宜居，卻又不能拆卸、不能改善。倒帶回看，為求供應達標而犧牲居住空間，達標真的如此重要嗎?
追趕供應達標伴隨的另一個問題，就是想不到「綠置居」樓花期可以長得如此驚人。油塘「高宏苑」及上水「清濤苑」的預計關鍵日期都超過一年，最誇張的馬鞍山「錦柏苑」甚至要到2026年7月31日才落成，相當於樓花期長達40個月。
樓花期長的私樓項目，買家等於要跟發展商對賭市況升跌幅。雖然買「綠置居」，房委會提供了貸款擔保，不用做壓測、也理應不會影響估值，看似就算長樓花期的「綠置居」也沒什麼問題，但有自住需要的根本難以考慮如此長樓花期的項目，而實際上這批遠期樓花卻可能成為公屋富戶的逃生門。
因為當公屋富戶揀樓後，在「綠置居」入伙前，他們仍可繼續佔用公屋，這也意味選購了「錦柏苑」的公屋富戶，會有40個月風平浪靜的時間，他們可以繼續享用寶貴的公屋資源，而又是現行機制所容許的，但這又是否大家樂見的現象?
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
