雅虎香港財經 胡國威專欄｜財爺又托市?
好像時不時都有減辣、撤辣之類的話題。話說財爺陳茂波早前出席立法會財經事務委員會，向議員表示政府無意調整樓市辣招，但卻表示會密切留意物業市場情況，或考慮放寬首置自住買家按揭成數比例。
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今次不是減辣，而是放寬按揭成數，而動機也頗明顯，就是要催谷買家入市，因為第二季的樓市成交膠著，可說是處於低迷狀態。
只是當樓價未回落至小市民可負擔水平，政府貿然放寬按揭成數，這豈不是鼓勵首置買家在高位接火棒? 買家上到車，卻背負一身債，若之後樓價大幅回調，政府又會否好心做壞事? 究竟現行政策對首置客是否已夠寬鬆? 是否適宜再放寬?
根據按保政策，只要購買自住物業、申請按保一刻未持有住宅物業業權，均會被視為首置客，可以申請最高90%按揭。1,000萬元以下單位可借取最高900萬元按揭，也就是自己支付100萬元首期，餘額向銀行及按保公司借貸。以現時3.5厘息率攤分最長30年還款期，每月供款高達40,419元。買1,000萬物業，月供40,000多元，這個供款水平算高定低?
根據統計處資料，本港家庭入息中位數為28,900元，若純粹以實力較雄厚的私樓家庭計，入息中位數也僅為39,000元，即是說，首置客購買一層按保範圍的物業，其供款已遠超一個普通私樓家庭的收入。
當然你會說，雖然容許買家支付低首期入市，但買家亦要有相應入息才可通過壓測審批，已為銀行提供保護網，但別忘記，首置客申請按保時，若未能通過加息兩厘的壓力測試，如獲銀行及按證公司同意，仍可改用供款佔入息一半審批。購買1,000萬元物業，借900萬元，現時月供40,419元，必須有85,176元入息才可通過壓測；若改用供款佔入息一半審批，所須入息立刻調低至80,838元，萬一利率再度急升，進一步放寬無疑將首置客置於刀鋒上。
若真的想幫助首置客，與其進一步放寬按揭成數，倒不如實際一點免卻首置客印花稅。畢竟厘印費往往是繼首期後的另一筆較大支出，起碼可幫補一點首置客的負擔。
財爺已在今年的《財政預算案》中放寬首置印花稅門檻，但樓價愈高的物業，寬減力度卻不算特別強，以一層1,000萬元的物業為例，在寬減厘印費後也要37萬元，接近一半首期金額。如果可以免卻厘印，我相信首置客也會覺得滿足。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
