雅虎香港財經 胡‧說樓市｜租金回報重上3厘! 港樓止跌在望?
住宅市場究竟多久未出現三厘回報呢? 差估署剛公布的資料顯示，中小型住宅的租務回報已經進一步攀升至3.2厘，連續兩個月企穩三厘水平，對上一次發生，原來已經數到2017年。租金回報上升，看似物業重現投資價值，但這又是否等同釋出樓市谷底反彈的訊號?
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要了解這個議題，我們要先討論樓價與租金的關係。純粹邏輯推論，當一個單位有租值支持，業主放售物業時，自然也傾向獲取更高價格，否則他可選擇把物業收租，仍有利可圖；同一道理，若買家以高價購入物業，他也自然會把租金成本轉嫁至租客，故在放租時會要求更高的租金。
如此看來，租金與樓價看似有正比關係，就是當租金向上，樓價自然上升，但這是否必然呢? 答案是未必。雖然租金會影響樓價升跌，但實際上，它只是其中一個影響因素，而非唯一因素。影響樓價升跌，背後還要視乎經濟環境、樓市氣氛、政府政策、供應多寡。放眼2023年市況，今日私樓樓價跟租金走勢背馳，租金升、樓價跌，是導致租金回報見三厘的原因。
問題是，租金何以在2023年上升? 這點跟近期租務市場較買賣市場活躍有關。特別是早前暑假旺季，不少內地學生來港以高價承接租盤趕開學，出奇地把租金推高；對於有自住需要的香港人，則在加息、股票市場動盪等因素影響下，原本有意入市的買家也先租樓避市。
跟以前樓價升勢急速不同，當時有條件置業的人士均有買趁手；但今日買家卻可以更仔細挑選。因為早一天買跟遲一天買，價錢分別不會很大，甚至遲幾個月買，價格可能更加相宜，即使買家有實力置業，他們也不介意先租樓住，再慢慢尋找安樂窩。
無論是哪種原因，租務市場的購買力在暑假期間顯得特別旺盛，但隨著內地生租樓旺季結束，租務市場會否回歸平靜，而中斷租金升勢? 是直接影響回報能否維持三厘的因素之一。這點值得大家繼續觀望。還有一點，如果純粹因為住宅重現三厘回報，便馬上覺得樓市已重現投資價值，可能也忽略了其他因素，包括息口。因為買樓收租所涉及的按揭利息開支，實際上仍處於上升軌，這一點將抵銷收租所得，直接蠶食收租回報。
樓價與租金走勢背馳的情況，以前也曾經出現，只不過形勢剛好倒轉，當時租金跌、樓價升，回報不理想，反而有人衝入市買樓投資，因為當時全球量寬，貨幣貶值，借貸成本低企，但同時私樓供不應求，對投資者來說，他們知道眼前租金回報不太吸引，但卻知道只要手持資產幾年，物業發揮的升值潛力已可抵銷一切，即使租金跌，他們仍然甘願入市。
總括來說，物業的回報高低只能視為其中一個樓市指標，大市是否真正走出轉角市，還要加入其他因素評估。
