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英鎊大潛水 移英買樓定租樓好?

英鎊兌港元匯價屢創新低,想移居英國港人,都可能會困惑,究竟租樓定直接買樓好?今次請來前投行分析員、現居倫敦嘅「大俠」,幫大家分析一下點抉擇。

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俄烏戰爭持續,英國經濟前景黯淡,市場對新任首相的財務政策亦似乎不抱厚望。美元強勢,英鎊疲弱,曾一度跌穿9算,是1985年以來新低。

英倫銀行似乎亦會以加息來試圖壓抑通脹,不少分析均指英國經濟即將於年底步入衰退周期。面對如此不明朗的經濟前境,移民英國的香港人,究竟應該爭取機會盡快買樓,抑或先租樓、再靜候時機入市?

在剛過去的夏天,英國平均樓價是升勢持續十三個月以後,首次錄得0.1%輕微下跌,按年升幅則仍然有11.8%。做決定之前,不如先一齊思考一下以下三個關鍵問題。

第一,資金是否充裕?

這個問題看似「阿媽是女人」,讀者可能想當然亦會說,銀根充足的話,根本就甚麼都毋須考慮。

英鎊貶值,假設大家在香港賣出一層自住樓宇套現800萬港元,用半年前的匯率同近期比較,現時才以800萬港元兌換英鎊的話,足足從匯價中賺多接近12萬英鎊。以倫敦市區一房單位或諾定咸一間3房屋的一個月租金£1600鎊計算,12萬英鎊足夠交5-6年租有餘。由此可見,資金充裕的話,變相選擇亦增多。所以反而未必需要急於買樓,此時此刻的經濟環境,投資者相對謹慎,有利用家揀到心水樓盤。

多間投行預計今年全年通脹率會高達18-22%,持績通脹將逼使英倫銀行進一步加息,供樓利息負擔將百上加斤。
多間投行預計今年全年通脹率會高達18-22%,持績通脹將逼使英倫銀行進一步加息,供樓利息負擔將百上加斤。

第二,是否需要跟銀行做按揭借錢?

截至今年八月,年通脹率已在10%以上,多間投行預計今年全年通脹率會高達18-22%,持績通脹將逼使英倫銀行進一步加息,市場預期九月中將加息0.50%,至2.75%, 令借貸成本上升。以四十萬鎊為例,如果借足九成半,供廿五年,根據Halifax按揭計算機,加息後首兩年或五年定息期的年利率可能高達五厘,相當於首年供款二萬四千鎊中的二萬鎊都是利息。由於高息對借貸者不利,加上經濟環境轉差,受僱人士工作收入的穩定性亦有可能受影響。萬一不幸斷供,銀行收回住所,更是得不償失。所以,若果需要高成數按揭才能買樓的話,建議謹慎行事。

第三,買樓目的是自住抑或投資?

大倫敦區租金回報率大概3%至5%,在高利率環境下,買樓收租只是跑贏無風險利率25bpi-2%,加上稅金和高通脹,實在找不到理由選擇以買樓當作收息之投資工具。

物業市場的供應不足,與買家數量一直是帶動樓價飆升的主要因素。但是,生活成本危機對家庭財務造成的壓力越來越大,樓價的升幅亦明顯減慢,七月份甚至有下調跡象。雖說期望樓價會大跌亦屬不切實際,但是用家如果可以把握時機,趁本地用家出手有所猶豫之際,好好利用匯價的優勢,可以選擇的樓盤相對等於增多了,就更容易有機會買到鍾情的單位,安心開展移民生活。

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第二位:英鎊大潛水 移英買樓定租樓好?

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