雅虎香港財經 豪言點評｜「先天」局限 屯門發展新商區非易事｜盧展豪
大部分成功均是渾然天成，即使花上力氣刻意經營，有時亦未能成事。土地發展的道理亦如出一轍，本地工業式微多時，不少工廈亦活化轉型成寫字樓、數據中心、貨倉等，惟大部分均在苦無出路下轉型，以迎合市場需求，提升物業價值。最近不少財團也看準「北部都會區」的發展機遇，積極在大西北覓地發展，其中屯門工業區現有多宗工廈改劃項目，勢打造成佔地逾360萬平方呎的全新商貿區。依筆者看，每區均有寫字樓需求，早日轉型實屬好事，惟屯門區配套局限了商區發展，若要發展成功，絕非易事。
在北都計劃下，市場預期本地商業活動會向新界西伸延，雖說北都成型動輒需十年廿載，惟各大小財團亦已開始「揼石仔」佈陣。論位置，未來北都的核心區位於元朗及粉嶺一帶，惟當中不少私人用地的業權分散，發展需時不短之餘，亦因公私營發展並駕齊驅，僧多粥少的情況下，好地難求。因此即使屯門區位置稍遜，各財團也不願錯過發展的良機，要分一杯羹。
屯門工業區的多個改劃項目中，最矚目是新地及載通國際早前向城規會申建的兩幅車廠用地，他們擬以地積比率9.5倍，將旗下的九巴巴士廠、貨倉及嘉栢中心第1期重建成3座樓高27至32層的商廈，並設3至4層地庫，樓面面積約208萬平方呎，勢成為區內最大型的商業項目。另亦有其他業主向城規會申請改建工廈成酒店、新商廈、數據中心等。
每個發展項目在周詳規劃下，可提升社區的多元性，帶動社會進步，惟不是願意重建或轉型便一定成功，正如在地區增設鐵路站，固然方便了區內居民，卻不一定帶動區內的人流與消費，每項工程的成效需視乎當下政策、未來城市規劃、周遭環境與配套，甚至是簡單至一個「觸發點」，即可遇不可求的機遇，例如某大財團罕有地在區內注資，發展市民期待已久的項目，便足以跑贏別人幾條街。
正如沙田石門新商廈落成之初，又怎料到成為教育中心的集中地呢？當年石門站啟用，吸引發展商進駐將工廈活化成商廈及酒店等，為該區帶來新氣象。因馬鞍山區內缺乏教育中心，區內有學童教育的需求，配合石門一帶配套愈趨完善，商場及餐廳樣樣齊，便順理成章吸引各式各樣的教育中心進駐，形成了全新的親子社區。
上述石門一例源自時勢造英雄，再觀屯門發展，由於該區早已發展成住宅為主的新市鎮，可塑性較低。即使區內發展巨型商業項目，亦因位置較「吊腳」及交通不便，加上區內居民的平均入息亦低於荃灣及元朗等區，消費力較低，大大削弱了其發展潛力，因此在屯門發展新商區，往往受「先天」因素所限，較難取得成功。
鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪
註：專欄作家言論不代表本網立場
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