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買日本樓收租 回報6厘 真係咁筍?小心計錯數 | 海外置業 | 理財入門

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【日本樓 】租回報 6厘?不少人說在日本買樓,租回報達6厘,甚至高見10多厘,哪其實租回報如何計呢?有何因素影響租回報?租回報有「期間限定」嗎?所謂6厘的維持時間性,是包生仔?還是包生孫?

撰文:MoneySmart |圖片:photo-ac

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租回報計法1:表面回報率

現時共有兩種方法計算日本物業租回報,分別為「表面回報率」(Gross)及「實際回報率」(Net)。先說「表面回報率」,例如A單位於2018年的成交價為9千萬日圓,單位全年租金收入為1千萬日圓,租回報計法就是:(全年租金收入÷樓價)×100。按此方法計,A單位租回報是11.1厘。

屋升值不可加租 回報即跌

倘若A單位市值不斷升,而租金不變,租回報有何變化呢?答案是見附表1:如果A單位於2019年升值至9,500萬日圓,租回報則是10.5厘;若單位於2020年升值至1億日圓,租回報則是10厘。即是說,當物業價值不停增加而租金不變,租回報會不斷減少。

港式收租就是業主可每兩年隨意加租,但此法於日本樓市知易行難,即使能實行,在日本空置房每年有增無減的情況下,你作為有大量選擇的日本人,會甘於常常被加租嗎?(思考:如果日本物業不能隨著市值增加而加租,哪租回報6厘,豈不是有「有效日期」?買樓當然要裝修成本,哪如果日本物業不升值,又無人「接貨」,哪物業要出租多少年才回本呢?是自己退休後10年,還是20年?)

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同一屋租 房價愈平回報愈高

倘若,有3兄弟於日本置業放租,3兄弟購入單位的價錢不一,但全年租金收入均為1千萬日圓,哪3兄弟的租回報,又有何差別呢(見附表2)?例如說大哥於東京的物業價值9千萬日圓,二哥於大阪的物業價值為8,500萬日圓,三弟於九州的物業為8千萬日圓。答案是,如以「表面回報率」計,大哥的租回報為11.1厘,二哥則有11.8厘,三弟則有12.5厘。亦即是說,在租金不變的情況下,如果成本愈少,租回報即愈大。

現時,不少人聲稱於日本放租物業且享有高見10厘或以上回報。很多時,物業所在的位置,可能是位於日本國內的二三線城市,且樓齡偏高,故業主才可於市場上以低價入貨,但此等舊屋於日本的租賃市場仍可收租多少年,相信業主也看不透。(思考:先不論日本政府政策如何對旅遊業及旅客人數有所影響,如果你作為日本年輕人,你會想到東京發展嗎?想到城市發展嗎?還是留在二三線城市的鄉郊度過青春?如果新樓與舊樓的租金均為一樣,你會選擇租新樓還是舊樓呢?如果A單位長租7年不加租,B單位租兩年需加租,同一樣的租金,你會租哪個單位?)

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租回報 計法2:實際回報率

日本物業的另一種租回報計法為「實際回報率」計法,即是:(全年租金收入-養屋及經營成本)÷(樓價 + 買樓時所繳付雜費)×100。所謂的養屋及經營成本包括了管理費、維修費、各項稅款。在此,我們假設A單位於2018年的成交價為9千萬日圓,單位全年租金收入為1千萬日圓,養屋及經營成本為每年155萬日圓,買樓時繳付的雜費為800萬日圓,那租回報就是「(1千萬日圓-155萬日圓)÷(9千萬日圓 + 800萬日圓)」×100。即是8.6厘。

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舊樓維修多 需用實際回報率計算

同一個單位成交價,同一個租金,以「表面回報率」計是11.1厘,但以「實際回報率」計卻是8.6厘(見附表3)。哪現時市面上地產代理,或大家身邊的親朋戚友,投資達人,所聲稱的租回報率6厘又用一個甚麼的方法去計算呢?

所以,當大家有意選購日本物業出租時,實需同時使用「表面回報率」及「實際回報率」作計算,大家可先用「表面回報率」去作第一階段篩選,之後再以「實際回報率」計出精確的租回報。

最後,提醒大家,沒有生意永賺不蝕。有時不需要一場自然災害,一個政府政策的改變,已足夠影響市場的樓房需求及房價。同時,日本舊樓房因沒有龐大市場需求,空置風險只會愈來愈高。所以還是建議讀者們,到日本買樓,需要懂得於日本賣樓,止蝕離場。

財賺回來,也要懂得去保護。

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