香港股市已收市

買樓收租仲有好報?

單看題目你可能會「O嘴」,現在樓價堅離地,轉頭又話加息,買樓收租仲邊有得諗?但其實,有錢人對此又另有看法。

做收租佬的三項條件

樓價牛氣衝天,越來越多人加入淡友行列,但這時候你還有勇氣買樓收租,第一項條件就係做樓市好友。

樓價升到這地步仍然做好友,聽起來似乎有點不理性,但近大半年不少具實力的買家,正正就係睇好後市增持第二物業。股票易買易賣,稍有風吹草動就可以止蝕,但物業入貨門檻高得多,出貨效率亦遠較股票低,押注物業並非一個簡單決定,所以這批具實力買家以實際行動看好後市,並非單純得個估字。

從香港情況,至少有三項因素可以頂住樓價,一是政治因素,兩大特首熱門候選人面對如何幫年輕人置業問題時,均只能夠拋出增建公營房屋或興建首置樓等長遠願景,但被追問解決被佔用棕地難題時就變得結結巴巴,可見新特首即使「好打得」,都難以在中、短期內大幅增加土地供應,更何況特首要看北大人面色,又有何膽量忽然壓低樓價損害高價搶港地的內房利益。

二是物業市場轉莊,今時不同往日,內房融資能力已力壓本地一線發展商,加上本地土地市場相對內地省市自由,吸引內房以高價搶地爭奪本地物業市場主導權及省招牌,一旦轉莊大行動未完成,本地樓價仍可能會處於易升難跌狀態。

三是「新香港人」買家,除了物業市場轉莊,本港最新形勢是逐步擴張「一國」影響力,其中重要一著就是引入具實力的「新香港人」。有留意樓市新聞的朋友,都會發現豪買一手樓的買家,當中不乏是有產新移民,這類買家有別於過往內地投資者,他們既是用家又是首置客,既可免交辣稅,亦確實有住屋需要,更重要是富上車財力,有了這批用家,再加上出手搶樓的本地客,自然為樓市帶來強勁的購買力。

融資力+持貨力

今時今日買樓收租成本可謂前所未有地貴,如果你並非擁有過千萬資產的上等人,但又想上車,就要仔細衡量自己的融資力及持貨能力。

要平衡風險,你最好已經供甩自住物業,這樣既可以避免同時揹上兩個按揭負擔,亦可以利用自住物業借錢幫補購置收租物業首期,為收租物業申請按揭亦更有把握通過銀行批核一關。

當看到闊太或就讀高中富二代忽然變身成為首置客買樓,你便會知道首置客這身份已成為置業者的「新丁權」。所以想購置收租物業,另一項條件是家中有沒有人擁有此「丁權」,如此才可以減省大筆辣稅開支。

租金回報率直接與你的入貨成本掛勾,不少在沙士時期買入收租盤的高手,持貨至今租金回報率閒閒地十多厘,原理就等於你在年前買入內銀股,因為股價低賤,股息回報率就被夾高至五、六厘。

但樓價今時唔同往日,高價上車的代價是回報率只有二至三厘,所以入手收租物業就要換個角度看回報。例如你儲蓄加按樓所得只夠支付首期,租金收入的意義就在於幫你供樓,讓你可以集中火力清還首期債。至於收租物業,主要功能是助你開闢長線租金收入,以及為你增加一項可以對沖貨幣貶值的資產。所以考慮入手收租物業,你必須仔細衡量自己的持貨能力,特別是當短期找不到租客,又或租金收益下跌時,你的收入能否繼續支付供款,而毋須中途棄船。

檢視租客來源

上車難,令租盤變得越來越搶手,似乎只要計掂數,求其找一個物業就不愁沒有租客。但你要考慮當樓價腳軟時,業主就要被迫參與租客爭奪戰,所以物色收租盤時,你應該檢視不同地區的租客來源,找出客源穩定的地區增加勝算。

匯聚具實力中產租客的港島區物業,無疑租盤客源強勁,但港島區物業市價較難上車,反而新界東多個地區,因為多了一批來港大學生租客,增加了長租長有的優勢。至於新界西,則多了一批由市區移到新界的小家庭租客,為業主帶來穩定客源,亦是值得吸納的地區。

大埔區

大埔與沙田中文大學只有一站之隔,乘搭東鐵亦可以直達九龍塘大學區,對大學生租客別具吸引力。

嵐山

放盤單位:開放式高層

售價:280萬元

實用面積:196呎

實用呎價:14286元

賣點:上車價平,開放式單位較易吸引到單身及二手家庭租客。

寶雅閣

放盤單位:寶雅苑B座高層

售價:280萬元

實用面積:443呎

實用呎價:6321元

賣點:單位面積達400呎,適合作為學生分租單位。

宏福苑

放盤單位:宏福苑高層

售價:330萬元

實用面積:483呎

實用呎價:6832元

賣點:位處高層,景觀開揚,單位間隔實用。

荃灣

市區四百萬上車盤買少見少,要尋找這個價位的收租盤,毗連九龍市區的荃灣是值得考慮的入手地區。

荃德花園

放盤單位:荃德花園E座中層

售價:355萬元

實用面積:340呎

實用呎價:10441元

賣點:步行可直達愉景新城、荃灣工貿區,地區配套完善。

荃灣中心

放盤單位:荃灣中心高層

售價:348萬元

實用面積:329呎

實用呎價:10578元

賣點:屋苑設有商場、巴士站、公園等配套,單位間隔四正實用。

立坊

放盤單位:立坊中層

售價:380萬元

實用面積:244呎

實用呎價:15574元

賣點:位處荃灣工貿區核心地段,步行可直達海濱公園及西鐵站。