買樓新手最易忽略的慢性陷阱

很多時人做決定都只是會看到眼前事物，對於一些重要的細節很容易有意無意地忽略，其中這一項可說是慢性陷阱。 (winhorse via Getty Images)

投資買樓大家最常看當然是樓價，因為這是大家當前最為聚焦關注的地方，很多時人做決定都只是會看到眼前事物，對於一些重要的細節很容易有意無意地忽略，其中這一項可說是慢性陷阱。

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管理費佔收入超7%

消委會早前做了一項調查發現，受訪者每月管理費介乎200元至3,700元，平均每月1,108元或每尺2.7元，即平均佔家庭收入7.4%。實際上，很多新樓盤的每呎管理費高達5元，一個500呎單位，每月管理費都要2,500元，因此絕不能少看管理費對於持貨成本及生活支出的影響。假如在作出決定前沒有一併考慮管理費因素，很容易在評估上出現偏差。

1. 高估投資回報

一般租金回報率都是以全年租金收入再除以買入樓價去計算，例如每月租金收入為1.5萬元，買入樓價為680萬元，全年租金收入為18萬元，租金回報率為2.65厘(18/680)。

不過，由於租樓多數包差餉及管理費，如果每呎管理費為3月，扣除每月管理費1,500元後，收到全年租金為16.2萬元，租金回報率會降至2.38厘。

如果物業是自住的話，不計算管理費會低估了每月支出。 (BBuilder via Getty Images)

2. 低估住屋開支

如果物業是自住的話，不計算管理費會低估了每月支出，特別是新樓業主，買樓時若被折扣優惠吸引，只看到樓價平了而卻忘記管理費為長期開支，即使可以申請到按揭，如果只是剛好過到壓測，到開始供樓市，也有機會感到吃力。

樓齡較高的物業管理費相對較低，現時新樓盤管理費因為有「豪華」的會所及設施，所以需要更多人營運管理及維修，管理費也會高出一大截。長久下去，不少錢也會花了在自己可能不太常用到的地方。

3. 管理費有失預算風險

心思細密的人，在買樓前或許會問管理費價錢，但這不代表萬全，因為管理費是可以上調。特別是買入呎數較高單位的準買家，更應小心去了解管理費近幾年上調趨勢，以及管理費盈餘狀況，這很大程度反映出管理公司財務控制水平。假如結餘近年大減，很大機會管理費有可能出現較大加幅。例如杏花邨早前受到颱風影響，令到維修及保險費飈升，管理費隨後就大幅增加。

最後，對於管理公司任免很多時會經業主大會投票，股權份數點定及要點先可以通過，計算方法應在公契等有訂明，不妨自己查一查或問地產中介。尤其是要留意住宅業主的業權是否過半，如果不是很可能一直只會由發展商主導，而管理公司又很大機會是與發展商有關連，若有爭拗小業主就只好忍受，難有實質途徑作出改變。