買銀主盤一定有著數？

想買平價盤， 除了買入凶宅，銀主盤也是一個非常好的選擇。銀主盤買入的注意事項較為複雜，每個情況各有不同，當中相信大家最關心的是銀主盤可否承造按揭。

銀主盤是否較難申請按揭呢？事實上，若然單位沒有牽涉凶宅、缺契及潛建等問題，銀主盤按揭審批上跟二手樓並沒有太大分別，最長可以做到30年，按揭息率也不會特別高。

不過要留意的是，在成交期上買家是沒有話事權，是由銀行決定，一般為45日成交。由於時間緊迫，建議買家買樓前做足準備，尤其是申請高成數按揭，以免銀行未能審批，最終要撻訂收場。

一般而言，銀主盤奉行「必買必賣」模式，簽了買賣合約後，就算之後律師樓發現樓契有問題，合約任何一方均必須完成這項交易，否則視為「撻訂」，並須作出賠償。

然而有2個情況，銀行一般不會批出按揭，包括樓契不齊及單位被釘契。樓契不齊是指物業是無契或半契，多數不能申請按揭，物業難以轉手，因此物業價值大受影響，根據過往經驗，其定價亦較估值折讓3成。

無契樓是指樓契遺失了，值得留意的是樓契不能補領的，只可以申請副本賣家可以透過律師行宣誓，說明樓契遺失經過，再向土地註冊處提交文件申請；而半契，比如說2個人持有一個物業，其中一位持有人要求出售，而另外的不同意，契約因而變得不完整。

而釘契方面，主要是物業有僭建物，以及與物業有關的欠款。值得留意的是，有釘契問題的物業並不等於不可以買賣，但要視乎釘契原因，不排除銀行因而不批出按揭，而買家買入物業後亦最好處理「解釘」事宜，方便日後轉售單位。

那銀主盤是否等於低價？非也，銀主盤也不一定較市價低。上文講到銀主盤的出售方法有兩種，分別為「公開出售」及「拍賣」，拍賣會以「明標」形式進行，價高者得，在熱烈的競投氣氛影響下，成交價有機會比巿價高，所以銀主盤不一定是筍貨。

當然也有人會執到平貨，有人說，用平價購買銀主盤後，之後再用高價出售，豈不是可以短炒獲利。只可以說「少年，你太年輕了」，為防止短炒圖利，銀主盤的合約通常附有轉售年期限制。

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