雅虎香港財經 【東瀛置業】鄭伊健開演唱會蒙嘉慧忙賣樓 買日本樓有何注意？
暌違三年，鄭伊健終於在11月開六場紅館演唱會，受歡迎程度令購票網站大塞車；另一邊廂太座蒙嘉慧亦忙個不可開交，獲老公打本經營日本地產生意。事實上，日元近日持續破底，令港人買日本樓變相八折，加上當地近日開關，令東瀛樓市再受到關注。但港、日兩地法規不同，於日本置業有甚麼注意事項？蒙嘉慧於日本落腳的福岡又有何吸引力？
福岡地理位置
福岡縣位於九州北部，人口五百多萬，擁有太平洋側氣候特徵，一月平均氣溫約5至6℃，8月平均氣溫約27至28℃，氣候、溫差不極端，港人容易適應。其首府為福岡市，以此為中心的福岡都市圈聚集了眾多政府機關和企業分公司，是日本人口第四多的都市圈，人氣旺盛，亦是越洋置業穩陣之選。
福岡樓的入場費
近日香港樓價回軟，但仍動輒上千萬元才買到四、五百呎市區新盤單位，港人看到福岡樓價可能會覺得是置業天堂——僅需三十餘萬港元可以當市區樓業主，呎價千餘港元起跳，這個價錢在香港連綠表公屋都不可買到。以距離博多站黃金地段4分鐘步程、樓齡32年高層單位為例，面積181方呎的高層單位，售價相當於38萬港元，呎價約為2100港元；另外一個位於鐵路空港線附近物業，面積525方呎售價76萬元，呎價亦僅1400餘元，租金回報4.75%，而當地租金回報率達六、七厘的單位亦不罕見。
福岡樓的投資價值
活在高樓價環境下，港人看到福岡樓價可能怦然心動，早在最新一波移民潮前，已有港人移居當地，但若打算在當地買樓收租投資，就要盤算清楚。日本年輕人不想做樓奴，普遍租樓自住，形成龐大租務市場，但日本同時有嚴謹的租務管制，業主取回自用有重重規限，
另外日本對租客持保護態度，若業主提出加租，須要向租客討論，並提出理據，而新租金不能超過租客的月薪三分之一，否則租客可拒交新租金，若需「調停委員」介入，業主租客未能達成共識，有機會交由法院仲裁，對不熟悉日本法規及當地語言的港人業主，既花錢、亦費神，造成精神壓力。而當地樓價變化不大，沒有炒樓價值，總括以上理由，在當地置業的投資者宜抱做「包租公、包租婆」心態，作長線收租用途。
日本置業各項開支、按揭、稅項
日本置業手續、稅項等安排與香港不盡相同，當中以包括：
交易相關費用，包括經紀佣金、政府徵費、雜費等約為樓價6%至8%；
住宅管理費可達租金10%至30%；
出售物業的經紀佣金、雜費等約為樓價3%；
資產增值稅：五年內出售物業須繳利潤30%，五年後為15%。
日本「經營管理簽證」
在日本置業後，倘若有到當地生活的意願，可以考慮申請當地「經營管理簽證」﹐在日本設立公司，並乎合以下四個要求：
公司規模：投資500萬日圓以上，項目不限；
商業計劃：有明確的可持續性的商業內容；
辦公要求：在日本擁有固定的經營場所；
經營權：申請人要持有經營權，實際參與營運。
由申請至獲批約需七至十個月時間，但要注意買樓收租並不視為是有可持續性的事業，獲批後居留期限為1年、3年或5年，住滿5年後可申請歸化為日本國籍，滿10年後可申請永住權。
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