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【東瀛置業】鄭伊健開演唱會蒙嘉慧忙賣樓 買日本樓有何注意?

暌違三年,鄭伊健終於在11月開六場紅館演唱會,受歡迎程度令購票網站大塞車;另一邊廂太座蒙嘉慧亦忙個不可開交,獲老公打本經營日本地產生意。事實上,日元近日持續破底,令港人買日本樓變相八折,加上當地近日開關,令東瀛樓市再受到關注。但港、日兩地法規不同,於日本置業有甚麼注意事項?蒙嘉慧於日本落腳的福岡又有何吸引力?

鄭伊健演唱會11月將於紅館登場,令購票網站大塞車。 (Photo: Visual China Group via Getty Images)
鄭伊健演唱會11月將於紅館登場,令購票網站大塞車。 (Photo: Visual China Group via Getty Images) (VCG via Getty Images)

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福岡地理位置

福岡縣位於九州北部,人口五百多萬,擁有太平洋側氣候特徵,一月平均氣溫約5至6℃,8月平均氣溫約27至28℃,氣候、溫差不極端,港人容易適應。其首府為福岡市,以此為中心的福岡都市圈聚集了眾多政府機關和企業分公司,是日本人口第四多的都市圈,人氣旺盛,亦是越洋置業穩陣之選。

於日本福岡僅需三十餘萬港元,便可以當市區住宅業主。(資料圖片)
於日本福岡僅需三十餘萬港元,便可以當市區住宅業主。(資料圖片) (voyata via Getty Images)

福岡樓的入場費

近日香港樓價回軟,但仍動輒上千萬元才買到四、五百呎市區新盤單位,港人看到福岡樓價可能會覺得是置業天堂——僅需三十餘萬港元可以當市區樓業主,呎價千餘港元起跳,這個價錢在香港連綠表公屋都不可買到。以距離博多站黃金地段4分鐘步程、樓齡32年高層單位為例,面積181方呎的高層單位,售價相當於38萬港元,呎價約為2100港元;另外一個位於鐵路空港線附近物業,面積525方呎售價76萬元,呎價亦僅1400餘元,租金回報4.75%,而當地租金回報率達六、七厘的單位亦不罕見。

福岡樓的投資價值

活在高樓價環境下,港人看到福岡樓價可能怦然心動,早在最新一波移民潮前,已有港人移居當地,但若打算在當地買樓收租投資,就要盤算清楚。日本年輕人不想做樓奴,普遍租樓自住,形成龐大租務市場,但日本同時有嚴謹的租務管制,業主取回自用有重重規限,

近年鮮有幕前演出的蒙嘉慧(左),忙於經營日本地產生意,旁為鄭伊健。
近年鮮有幕前演出的蒙嘉慧(左),忙於經營日本地產生意,旁為鄭伊健。

另外日本對租客持保護態度,若業主提出加租,須要向租客討論,並提出理據,而新租金不能超過租客的月薪三分之一,否則租客可拒交新租金,若需「調停委員」介入,業主租客未能達成共識,有機會交由法院仲裁,對不熟悉日本法規及當地語言的港人業主,既花錢、亦費神,造成精神壓力。而當地樓價變化不大,沒有炒樓價值,總括以上理由,在當地置業的投資者宜抱做「包租公、包租婆」心態,作長線收租用途。

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日本置業各項開支、按揭、稅項

日本置業手續、稅項等安排與香港不盡相同,當中以包括:

  • 交易相關費用,包括經紀佣金、政府徵費、雜費等約為樓價6%至8%;

  • 住宅管理費可達租金10%至30%;

  • 出售物業的經紀佣金、雜費等約為樓價3%;

  • 資產增值稅:五年內出售物業須繳利潤30%,五年後為15%。

不少華人在日本開設生意,圖為大阪的一間珍珠奶茶店。(資料圖片)
不少華人在日本開設生意,圖為大阪的一間珍珠奶茶店。(資料圖片) (tang90246 via Getty Images)

日本「經營管理簽證」

在日本置業後,倘若有到當地生活的意願,可以考慮申請當地「經營管理簽證」﹐在日本設立公司,並乎合以下四個要求:

  • 公司規模:投資500萬日圓以上,項目不限;

  • 商業計劃:有明確的可持續性的商業內容;

  • 辦公要求:在日本擁有固定的經營場所;

  • 經營權:申請人要持有經營權,實際參與營運。

由申請至獲批約需七至十個月時間,但要注意買樓收租並不視為是有可持續性的事業,獲批後居留期限為1年、3年或5年,住滿5年後可申請歸化為日本國籍,滿10年後可申請永住權。

是日精選

第一位:銀行爆定存「搶錢」戰 定存玩家必要知的策略

第二位:港元定期存款利率大比併 邊間銀行最高息?

第三位:鄭伊健開演唱會蒙嘉慧忙賣樓 買日本樓有何注意?

第四位:未來置業新趨勢:買酒店房住

第五位:馮德倫計畫將 NFT 帶入電影敘事