零售復甦失望 前景迷惘

海港城商場租戶銷售復甦步伐冷熱不一。

本港次季零售銷售額增長放緩至18%，惹人擔心疫後復甦動力如過眼雲煙。九龍倉置業（01997）主席兼常務董事吳天海表示，本港零售市道自3至4月見頂後按月「拾級而下」，上季趨勢令人失望，亦未見消費會慢慢上升或快速反彈，現時可謂彈升後停滯不前。該企中期業績公告劈頭就說「復甦遠未及新冠疫情前」，股價挫5.76%，收報36.75元創8個月新低，堪稱本港經濟寫照。

荷里活廣場人流減少

複雜的市道下，九置上半年投資物業（租金）收入按年僅升1.77%，不計投資物業重估虧損的基礎淨盈利則按年倒退9.3%至30.59億元，中期息亦按年削減4.28%至每股67仙。

吳天海指，本港消費市道受鄰近地區經濟、地緣政治及航班不足等影響，上半年港元保持強勢亦有削弱遊客訪港意欲之虞。若港匯持續走強，周邊地區經濟前景又仍然不明朗，以及港人多外遊消費，本港消費前景充滿不確定性，現時仍難料會否轉勢。

九置旗下商場上半年收入和營業盈利按年增加，商場租金已趨於穩定，但由於根據會計準則攤銷在疫情期給予的租金優惠，租金回升幅度變得不明顯。吳天海指，基於租約一般為期3年，攤銷效應會在未來3年顯現，又指尖沙咀海港城商場租戶銷售復甦步伐冷熱不一，部分奢侈品牌銷售超越疫前，但部分仍有距離。

鑽石山荷里活廣場6月初發生隨機殺人案，他指，該商場迄今車流及人流均減少，現時正值暑假，加上事件陸續淡化，商場的車流及人流有改善，但仍未能回復至事件發生前的水平。

憂商廈供過於求添壓

寫字樓方面，九置指，邊境重開後，面向內地客戶的投資及保險公司對海港城的興趣增加，但由於全球經濟不明朗和供過於求的情況持續，寫字樓租金持續疲軟，其中海港城上半年收入和營業盈利按年俱跌8%，而時代廣場收入和營業盈利更分別按年大減14%和16%，出租率按年跌3個百分點至87%。

吳天海指，寫字樓供過於求是一個全港性的現象，並會在未來兩至3年繼續籠罩整個市場，集團會透過翻新及更靈活的租務條款等推高出租率。然而，業績公告表明，寫字樓供應過剩會持續對租金和出租率構成壓力，直到「營商氣氛出現重大轉變」，宏觀環境又充滿挑戰，上半年投資物業估值尚未見底，海港城（不計酒店部分）和時代廣場估值6月底分別進一步下跌至1,545億元和473億元，比疫情前2019年同期分別低12.71%和20.1%。

酒店缺人短期難解決

酒店業務方面，他指出，整個行業都面對人手短缺，主要由於疫情時酒店和餐飲業受到的衝擊相當大，令很多員工轉行，吸引新人入行亦需要時間，相信情況下半年亦未必能解決。現時互聯網訂房普及下很多即日單，故難以預測下半年的客房預訂情況。

另一方面，九置上半年財務支出按年大升62.56%至9.9億元，實際借貸年利率隨本港銀行同業拆息（HIBOR）抽高，由1.4厘飆升至4.7厘。吳天海稱，公司多年來透過浮息借貸節省很多利息，上季見息口持續高企積極減債。

九置上半年業績摘要

公司近月股價呈弱勢