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King Sir傾樓│專才湧港 住宅租金添動力(葉景強)

專才湧港 住宅租金添動力
展望今年樓市,美國利息走勢仍然主宰着今年樓市的發展。 (Jackyenjoyphotography via Getty Images)

本欄在新一年首次與讀者見面,在此謹祝各位身體健康、事事如意、投資有道。

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樓市連續兩年下跌

回顧2023年,樓市曾在年初通關效應下一度由低位回升約6.5%,其後因美國暴力加息,其速度與幅度遠超市場預期,加上本地經濟未有因通關而好轉,樓價指數由去年初的158.23下跌至年底的148.59,全年跌幅約6%,連續兩年下跌。而由2021年8月樓價最高位計,總體樓價下跌了約22%。展望今年樓市,美國利息走勢仍然主宰着今年樓市的發展。

息口主導樓價走向

去年12月,在美國再一次暫停加息後,市場普遍認為本輪加息週期已完結,並最快於年中開始減息。根據美聯儲局12月的點陣圖,今年將減息3次共0.75厘,即年底時美息將由5.25厘降至4.5厘,估計港息將有機會減息一至兩次,減幅為0.125至0.25厘,實際按揭利率仍會維持於3.875至4厘,對想入市的買家仍有一定的心理障礙。然而,減息將很大機會令定存利息全線下跌至4厘以下,停泊在定存總值起過港幣9萬億的資金,相信部分將逐步流入資產市場,這將有利股市及樓市。

大量貨尾積壓加上新增供應,今年一手潛在供應高達四萬伙之多,集中在啟德跑道區、康城及元朗區。
大量貨尾積壓加上新增供應,今年一手潛在供應高達四萬伙之多,集中在啟德跑道區、康城及元朗區。 (NurPhoto via Getty Images)

另一因素影響樓市的就是新盤供應。去年一手成交約有10,800宗,與2022年的10,315宗差不多,但跟以往每年約1.5萬至1.8萬宗比較則相差甚遠。大量貨尾積壓加上新增供應,今年一手潛在供應高達四萬伙之多,集中在啟德跑道區、康城及元朗區,發展商定價必須要貼近二手價、甚至低二手價才有機會成功突圍。

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另一方面,去年特首在施政報告首次減辣,但成效不彰,樓價繼續尋底,造成負財富效應,進一步打擊本地經濟,筆者相信在2月份的財政預算案很大機會再減辣,最大可能會再減新住宅印花稅(NRSD),以幫助換樓客和釋放更多投資者的資金投入市場以穩定樓市。

移民潮料已近尾聲

而造成近年樓價下跌其一個原因是移民潮,但相信此趨勢已近尾聲,去年政府推出政策大力搶人才以彌補人口流失,過去一年共超過18萬人申請,有11萬人已獲批,當中7萬人已移居香港,政策今年將繼續推行。此外,去年施政報告亦提及於2024至25學年起,八大院校的非本地生限額由20%增加至40%。據統計,在2022至2023學年度,香港八所大學共招收21,709名非本地生,如提高一倍的話,每年將有超過四萬名新學生來港。可以預計未來將有大量專才及學生抵港,他們的住屋需求將令住宅租金持續上升,推高總體租金回報率。

總括來說,今年樓市必須待美息回落才有好轉機會,但俄烏和以巴仍在戰爭狀態中,加上近日紅海衝突加劇,如衝突持續多一兩個月,全球通脹有機會反彈,美國減息時間有可能比預期慢,投資者需有兩手準備。

葉景強(King Sir)

本欄隔周三刊出