雅虎香港財經 KingSir傾樓│重溫摸貨實際操作（葉景強）
自財爺全面撤辣後，住宅成交大幅增加，市場更出現久違了十多年的短炒摸貨個案。上星期，在課堂上有位90後同學問我短炒是怎樣操作？摸貨又是甚麼一回事？筆者相信較年輕的讀者與我的學生一樣可能從未經歷過上世紀的瘋狂炒樓年代，今次就讓我跟讀者們分享短炒和摸貨的定義及操作技巧和風險。
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短炒湧現要具備兩大條件
首先，短炒的意思是將買入的物業在一段短時間如數天至半年之內賣出以賺取利潤，利潤要求因人而異，一般為樓價的5%至10%。炒家會在單位成交日前以確認人身份（Confirmor）賣出，因Confirmor的尾音是粤語的「摸」音，所以確認人俗稱為「摸家」，被「摸」過的單位就稱為「摸貨」，在大旺市時一個單位隨時被摸兩三次，曾經有單位更被摸過十次。
短炒大量出現必需在兩個特定的環境下才會發生，一)市場有大量的買家；二)樓市在大升的軌道上。如在97年就有大量摸貨交易出現，當時地產代理一接到筍盤，第一時間就會通知炒家而不是用家，因炒家決定快不用睇樓，而且代理可以做兩轉，第一轉就幫炒家入貨，第二轉就幫炒家出貨，合共可以賺4%佣，如介紹俾用家就只能賺2%佣。
炒家成本細獲利豐
炒家會要求業主簽特長成交期如3至6個月，這有利於他們有足夠時間出貨，有些更要求業主簽「必買必賣」即雙方都不能悔約，好讓他們簽了臨約後可立即放盤，以爭取更多時間放售。一般來說，他們會選擇購入比市價平5至10%的單位，再會以市價、甚至平市價1至2%賣給用家，因為在升市時買家經常要付3至5%溢價才能在業主手上買入單位，所以買家十分樂意購入炒家貨，貪其無溢價還可能有少量折讓。但購入這些被摸過的單位有一定的風險，如摸家因任何原因最終未能成交的話，買家都不能成交。
炒家喜歡選擇一些總價低、流通量又大的屋苑細單位，如荃灣中心、得寶花園、河畔花園等。以今天印花稅為例，買入一層300萬單位只需付$100釐印，如買入400萬的亦只是付1.5%釐印即6萬元，大大減低他們的投資成本。
炒家在一個買賣當中，扣除釐印及佣金後表面上可能只賺到樓價的5、6%，但他們的成本其實只是10%的訂金，因此他們的回報在三幾個月內可以有成5、60%，如買賣一個300萬的單位就能賺取十多萬的利潤。
然而，作為炒家亦有一定的風險，當市况逆轉時如97金融風暴樓價大跌，之前買入的單位就沒有人來承接，那他們就要逼住上會，如資金不足的話，就要撻訂賠佣，甚至會被業主追收差價，損失慘重。但如以公司名義買入單位的話，那就只需要撻訂，免卻業主追收差價的機會。
自政府撤銷買家印花稅（SSD）及新住宅印花稅（NRSD）後，有市民擔心會造成市場大量炒賣出現，但正如筆者文中所述，雖則市場有大量的置業需求，但此刻樓市絕對不算是在大升的軌道上，加上大部分銀行亦已拒絕摸貨上會，因此在現今的市况下，出現大量短炒的機會極微。當然如市場真的出現大量炒賣，政府可再推出辣招杜絕此歪風，以免影響真正有需要上車買樓的市民。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
