【地產專題】賣地補貼基建超支 高地價壓力籠罩樓市

樓市亢奮勢如破竹，政府加辣多少次亦不管用，除了中資南下「盲搶地」谷起地價、發展商埋怨的建築費貴，地產經紀整日掛在口邊的二手盤短缺之外，還有更多深層因素作祟。不說不知，香港政府一切基建費用，其實與每年賣地收益100%直接掛勾，換言之，近年港珠澳大橋等諸多「大白象工程」成本嚴重失控，政府將被迫以愈來愈浮面的高地價政策，去幫補未來4年最少875.1億元工程超支，注定左右樓市的地價居高不下。地價屢創高峰、新盤承接欲罷不能、投資者狂追入市，一切跡象仿佛時光倒流20年。

面對樓價失重，港府繼去年11月加辣後再度出招，上周突然取消上車客的豁免權，首置名義假如以「一約多伙」（同一份文書購入多個單位）形式成交，也需要繳付15%印花稅，明顯針對投資客走法律罅大手豪掃新盤的現象，避免非理性情緒蔓延市場。不過，措施僅限於堵塞逃稅漏洞，並非市場揣測的收緊樓宇按揭、上調差餉或其他新招數，於今日資金氾濫大環境下，對打擊炒風僅屬「小辣」程度手段。觀察近日新盤銷售反應，購買力幾乎絲毫無損。

上周三（12日）出招翌日，長實地產（01113）發售新盤維港頌，被視若加辣對樓市影響的直接啟示，結果售樓處人龍依舊，首批152伙即晚沽出93%，仍有大手買家藉不同家庭成員名義連購3戶，涉資1.7億元。再翌日，新地（00016）屯門珀御開價，118個面積328至497平方呎單位，叫價395.8萬至652.4萬元，平均折實呎價達到1.3萬元，較同區去年新盤足足溢價40%，本周四（20日）發售，118伙兩小時內沽清。早前復活節假期，一手市場沽貨逾120宗，二手方面嘉湖山莊的景湖居首見買賣呎價衝破萬元大關，證明辣招兼市民外遊，都未冷卻樓市氣氛。

辣招收緊市況仍未退燒

樓市預期有升無跌，中原集團主席兼總裁施永青指出，「修補辣招雖然防止到『一約多伙』，但資金持續從銀行體系湧出，房地產投資需求大，加辣是改變不到樓價高企。」為解決住屋困難，候任行政長官林鄭月娥近日放風指7月1日上任後，將推行「港人首置上車盤」，按公私營合作模式建屋，對象是收入資產超越公屋要求、又負擔不到私樓的首置市民。施永青贊同「首置盤」應取代居屋，政府需每年撥出較多土地發展「首置盤」，其單位面積500平方呎以內，只供自住、不准出租，買家要合乎入息及資產審查，協助家庭月入約3萬元（低於全港家庭月入中位數3.4萬元）的「基層以上、中產未滿」人士上車。

這招能否順利抑制樓價升幅，關鍵是政府是否願意降低地價，因為若在賣地條款「落藥」訂明買家入息上限等掣肘，樓盤客源大大收窄，私人發展商投地胃口自然減退，地皮難再像近年趨勢般，往往以拋離估值、創地區甚至全港新高的天價沽售。近數年，一來「北水」走資內房商攻港，加劇競爭挾高價格，二來政府也有不得不奉行高地價政策的理由，否則又怎樣解釋當局雖然經常強調加快推地、去年賣地收入「爆錶」錄1,178億元破開埠紀錄，惟賣地數目卻屬偏低水平，（去年連工商項目共賣地31幅，前年21幅），與2011年恢復主動賣地40幅相差甚遠。

港府透過控制推地速度，將地價保持在較高水平，背後原因和基建耗資有關。近年，發展局賣地收入水漲船高，由過去佔庫房進帳不到一成半，升至去年已超過21%，這筆數以千億計、推高樓價所得來的巨款，很多人誤以為會用作政府經常性開支，花在改善教育、醫療及房屋等惠及民生。不過賣地所得的一分一毫，原來全部都納入政府的基本工程儲備基金，作為上至鋪設馬路、鐵路和水渠，下至興建官校校舍等一切工務工程開支，本來合情合理，不過隨着愈來愈多「大白象工程」上馬，該基金儲備已陷入赤字邊緣。

林鄭倡導首置盤抑樓價

細閱財政預算案，政府基本工程開支金額其實一路急速向上，由2016年度的785億元，預計本年度升到916.5億元，之後逐年上升至2021年將高達1,250億元（見圖），對比2008年僅500億元，10年前後基建費上升逾一倍。升幅主要來自踏入建築期的各個大型工程，包括港珠澳大橋、廣深港高速鐵路香港段（高鐵）、屯門至赤鱲角連接路及屯門西繞道、沙中鐵路、西九文化區及啟德發展區。上述基建預算，還未計施工時猶如家常便飯的臨時超支及延誤問題。

譬如趕工中的港珠澳大橋香港段，原本2015年向基本工程儲備基金報備，要使用6,600萬元進行第一期口岸的土地徵用賠償，近日突然修訂預算至1.35億元，增幅逾倍，地政總署指原因是應付土地業權人補償及特惠津貼。本月初，沙中綫前期工程因岩土勘探問題，獲通過額外撥款8.4億元，導致項目成本上漲為71億元，屬鐵路工程再一次以地質不利為由申請超支撥款。與此同時，南港島綫（東段）也因站外天橋和隧道申請追加2.8億元支出，運輸及房屋局副局長邱誠武表明原有撥款今年中耗盡，倘無新資金，工程「爛尾」會被港鐵控告違約。

單計4月份，不足一個月內政府基建已經臨時超支11.89億元，價值相當去年底批予香港興業（00480）及希慎（00014）的一幅大埔中型住宅地皮。而港珠澳大橋超支非新鮮事，其設計費及人工島等相關工程，迄今累積超支143.1億元，總造價突破千億大關，已投放了115億元的主橋部分未來還有機會追加撥款。更甚者，政府一門心思想研發地下空間，民政事務局上周四（13日）剛向立法會申領38.9億元建造西九文化區地庫；機場第三跑道及東大嶼都會預算約1,500億及逾3,050億元，鉅額工程不斷上馬，換來財政及超支負擔日深。

基建儲備基金一年見底

預算案文件顯示，基本工程儲備基金現有871.8億元結餘，但12個月內便會「清袋」虧蝕44.7億元，就算從特首梁振英去年成立的「未來基金」借調資金，亦僅能多維持三年。換而言之，索價高昂的諸多大型工程，完全倚賴政府注入大筆賣地收入才可以繼續運作，在未來5年基建高峰期內，若當局再不裁減非必要工程或杜絕超支，每年就要靠賣地籌措過千億元的基建費用。在沉重財政擔子下，政府只能加快賣地套現，或提升每幅地的「麵粉單價」。粗略估算，假設每呎地皮賣到1萬元，每年也要出售100公頃（約5.3個維園）樓面土地才達標，是回歸前賣地平均數的一倍以上，故單單以量取勝並不夠。

為此，當局近年一直刻意落實高地價，從2016第三季至今，出現多達8幅地王，今年2月中資龍光地產（03380）及合景泰富（01813）以168.56億天價購入鴨脷洲地皮，拋離估值五成，打破1997年信置（00083）藍灣半島118億元紀錄，創香港歷史上最貴地價，料日後開售呎價3萬元；相反若發展商「偷雞」以市價入標，政府則寧願流標也不出售。地價過高，已經去到大孖沙都不敢買的誇張地步，長實近年罕有投地，新地主席郭炳聯也講明「等癲標中晒先」，顯然無意與「北水」正面較量，有分析指內房公司在香港樓市的佔有率，將由目前10%抽升至三年後逾30%。不過發展局局長馬紹祥被問及地價昂貴，逐漸造成一手單位劏房化、啟德新盤呎價直追九龍站的「豪宅化」現象時，卻僅說不擔心情況，因為政府仍手握賣地主導權，不出手限制中資搶地，買家也會小心防範加息風險。

姚松炎︰大白象致捱貴樓

立法會議員姚松炎則認為，大型工程和樓價起伏看似南轅北轍，實質關係千絲萬縷。「香港的土地出售與基建發展，好似形成一套『旋轉門』系統，賣地收入花在基建工程，當資金流入工程界，基建發展增加了地區配套，調轉頭又帶動地價向上，令政府再賣地時收益更高，同區的二手私樓、土地價值都會因此升值。『大白象』愈多，政府就要賣更多地『填氹』，政府近年不斷把優質地段和低密度的綠化地皮，統統改劃為住宅用途，希望賣到好價錢，但高地價之後，市民就要捱貴樓。政府下一步更會打大自然主意，郊野公園及填海，凡是政府的皆可賣。」

億京發展項目籌劃經理黎裕宗相信港府大興土木是要顧及經濟，「美國總統特朗普（Donald Trump）上台第一時間就搞基建，希望借此振興國內生產總值，亞洲好多地方同樣咁做，始終世界性經濟不景氣，一定是政府製造多點公共開支，調返庫房裏的錢出來用，鼓勵唔到消費，都起碼創造到就業職位，所以要持續去基建。但咁多工程一齊進行，工人數量又沒有升，工人薪金就會扯高建築費。香港的高地價政策，某程度上是有需要的，因為香港稅率低又要搞咁多基建，如果平賣地，公帑支撐唔到政府，可能就要調高稅制。」

他補充，「只不過高到甚麼境界，就是問題關鍵。高地價和瘋狂地價，應該是兩回事，前者只要地價穩定、不准市場自由拖低，現時明顯政府憑每季幾多地出來賣，以及私人市場幾多地轉手，好容易控制到地價升跌。外國卻不同，大城市譬如洛杉磯周邊土地供應充裕，郊區發展40、50年先旺少少，這樣的地方好難10年、20年保持到高地價，香港就犀利在無供應，用行政手段可以托高樓市。」

誠然，本港發展需要強化基建，配合大嶼山及新界東北等新市鎮規劃，但倘若任由工程超支虧本，被迫長久實施高地價，間接捱貴樓的都是港人。現今樓市光怪陸離，真正用家置業遙不可望、加息在即投資需求仍無窮盡，開放式公屋賣1.3萬元呎價倒顯得見怪不怪，而港人付出高樓價換取的巨額賣地收入公帑，卻無一分一毫用於改善住屋問題之上，相信只有待「首置盤」等嶄新思維的措施推出，樓市格局才有機會轉變，否則縱使政府再強調正視樓價高，或推出多少辣招，亦只是無助樓市健康的表面姿態而已。

撰文︰符廣全