【置業安居】炒賣樓花的策略 (曾淵滄)

目前，樓花開賣的熱鬧盛況已經可以媲美1997年前的瘋狂，數以千計的人群擠在地產商的售樓處搶購樓花。樓花分批開售，每推出一批均即日售完，特別是第一批，賣了幾批之後，整個樓盤基本上已經接近清貨，至少賣了九成，於是，地產商就宣布貨尾單位加價，而且加幅頗大，於是，已經買了樓花的業主都很高興，心理上覺得自己賺了錢。

當然，如果他們馬上把剛剛買入的樓花賣出去，一定會虧本，因為他們必須交額外印花稅（SSD）及雙倍印花稅（DSD），轉售樓花所賺的利潤不一定能夠補額外印花稅及雙倍印花稅的支出。不過，盡管實際上樓花無法炒，買家還是高興的，至少可以告訴自己，自己買便宜了，遲買只會買貴，只會付更多的錢才能買到。

辣招遏止炒賣風潮

1997年之前，沒有額外印花稅、雙倍印花稅，那時候是炒家的天堂，樓花一轉手就有錢賺，當時的地產商也是以愈賣愈貴的方法賣樓花，記得當年筆者曾經買入粉嶺碧湖花園一個樓花，價格是200萬元，之後，地產商每次再開售，售價就提高，到了接近入伙，地產商才推出最後一批樓花。

筆者決定不上會，把該樓花賣了，賣價是256萬元，第一次嘗試當炒家的滋味，現在當然再也沒有這種機會，筆者相信額外印花稅會相當長期的存在。

不少人說，一旦樓價下跌，政府應該取消這些辣招，但是，自從辣招推出後，樓價每一次的下跌期都不足一年，下跌幅度也不足兩成。看來，要樓價大跌，只有等利率大幅上升才會出現。

加價賣樓以試「水溫」

地產商賣樓花愈賣愈貴，不斷加價是一種售樓策略，試想想，如果第二批樓花開的價比第一批低，你還敢買嗎？這說明這樓盤根本賣不出，地產商只好減價清貨，或者說，地產商開盤賣第一批貨開價開得太高，在中國內地，曾多次發生地產商賣樓花，第二批售價比第一批低，於是數以百計、千計的第一批買家前往包圍地產商的辦公室，要求「回水」退錢。

地產商賣樓花是最佳戰略就是低價試盤，第一批樓花低價開售，但是數量不多，也許只佔整個樓盤供應的一成罷了。然後觀看第一批樓花開售後的表現，表現好可以原價加推，也可以馬上加價加推，當然，只有在有十足把握時，才會即刻在第二批或第三批推出市場時馬上加價，一般要等到最後10%或20%才減價。

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。