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胡‧說樓市|居屋無大單位點算? 直擊兩個居二大單位放盤!

居屋2022目前火熱申請中,但近年居屋面積愈縮愈細,可以選擇的大單位少之又少,今年無緣大單位點算? 今集同大家直擊兩個居二大單位放盤,唔知你又點睇?

「居屋2022」七個居屋項目,實際收樓時內櫳會怎樣? 這一刻,大家可能只憑空想,但近幾年居屋的開則也是大同小異。2014年推售的荃灣「尚翠苑」,前身是「大窩口工廠大廈」,2007年清拆後發展為新居屋,合共由三座物業組成,提供962個單位,面積由438至511呎。我們準備參觀的單位,為面積最細的438呎,業主居二叫價600萬元,絕對可給大家作為參考。

「尚翠苑」配套都算完善,例如步行約5分鐘,就可以去到熊貓酒店(悅來酒店),樓下有超級市場;如果步行去港鐵站,大約需時十分鐘,亦可以去到荃灣市中心附近消費。與今次推售的幾個頂頭大熱新居屋相比,我覺得社區配套也不太輸蝕。

準買家值得留意白居二,是因為對白表二人家庭來說,除了要考慮中籤機會,比「家有長者」計劃排得較後外,進入售樓處,你能夠選擇新居屋的大單位並沒有想像般多。因為今次推售七個新居屋,合共8,926個單位,面積達430呎以上的單位,比例不算多。

例如,最熱搶的北角「驥華苑」,全盤只有31個單位為457呎,佔全盤248伙的13%。第二選擇啟德「啟欣苑」,全盤1,840個單位,本以為有充足選擇,但實際如「尚翠苑」般的兩房單位,也只提供440個,相當於全盤24%。就算馬頭角「冠山苑」,最大單位只有447呎。這裡還未剔除一些新居屋,因景觀及其他特定條件,而你未必會選擇單位,實際選擇更加少。

這也解釋,為何無論本身排隊尾的白表單身客也好、或者二人家庭也好,反正連同白居二一併申請,費用多210元,對你來說多買一條保險線,這個成本絕對值博。而且,當你多參觀一些白居二的放盤,你亦會感受到,有些地方是新不如舊。

白居二的第二站,來到屯門區睇盤,會參觀一個叫「龍門居」的二手居屋,雖然樓齡24年,比較舊一點,但比新居屋卻有一個優勢,所指就是間隔。

「龍門居」跟毗鄰的「富健花園」,同樣位於「新屯門中心」附近,「龍門居」在1998年落成,屋苑共由16座物業組成,合共提供3,800個住宅單位。有臨近「屯門河」的優勢外,也因為屬於私人參建發展的居屋項目,很多地方都流露出一些私樓格局。「龍門居」只分三款則,一款細兩房「431呎」、一款大兩房「484呎」,還有一款是三房「592呎」。

我們今次參觀的單位,面積592呎,居二叫價460萬元,就算在今次新居屋中,也沒有如此面積的選擇。因為七個新居屋之中,能夠提供500多呎的戶型,就只有最隔涉的東涌「裕雅苑」,但最大戶型也只是555呎。論位置,屯赤隧道開通後,東涌及屯門地理位置很相近,地域分別不大。比起「裕雅苑」,「龍門居」周邊環境及配套更完善。「富健花園」樓下又有街市,附近都有大量巴士能前往「屯門公路轉車站」,接駁出市區。所以放眼大單位的居屋買家,如果追求空間感,也值得在二手市場逛逛。

空間、間隔都是白居二的最大優勢,但對比新居屋,它也不是沒有缺點。第一,因為白居二是由業主自由定價,你需要跟業主討價還價,可能會較費時,反觀新居屋卻是明碼實價,這一點正正是新舊之間的另一分別。第二,按揭上也有不同。

雖然白表買家同樣可以用90%按揭上車,但按揭年期卻是以「30年扣減樓齡」來計算按揭年期。部份銀行則會用「樓齡19年」作一個界線。「19年樓齡以下」的物業,都大致可免壓測,批出最長25年期按揭。簡單來說,就如衍生工具般,其價值會隨時間而流逝。就以上述兩個屋苑為例,「尚翠苑」樓齡只有5年,故能獲批25年期按揭的機會最高,但「龍門居」已有24年,只餘下六年擔保期,所以大部份銀行會當私樓看待,白居二買家可能只做60%按揭。

因此,兩個屋苑的供款安排如何呢? 「尚翠苑」叫價600萬元,90%按揭,最長25年供款,月供大約24,225元,首筆資金大約需要93萬元。反觀「龍門居」叫價460萬元,最大問題卻是第一筆資金,用60%按揭計算,首期連雜費要超過200萬元,基本上已超出白表家庭客的資產上限,除非能跟業主議價至可承擔範圍,否則便要透過其他途徑獲取首期,方可購入。