置業信箱──中原指數計算方法

問：我個個星期都有睇中原指數，睇得一排發覺升跌都唔多，睇返由2013年初到現在，都只係幾個巴仙的波動。但係政府又話一手樓跌左兩成，又有好多劈價的報導，咁究竟係中原指數唔準確，定係個市真係無乜點郁？

答：中原指數所反映的是大市的表現，是集合一眾規模較大的二手私人屋苑的整體成交表現，現時共有100個成份屋苑，而中原指數所計算的沒有包括一手樓在內，自然就不會被一手樓的定價而影響。

至於在成份屋苑的成交，如何反映在指數之上呢？計算指數有兩大種方法：

- 平均指數(average index)，即是成份股／屋苑的平均數，最典型的例子是美國杜瓊斯指數，在創始之被是成份股的平均價格計算，後來因應成份股的更換，以及股票拆細、合拼等因素，加入調整因子，不過仍然是平均指數

- 加權指數(weighted index)，即是以成份股／屋苑的總市值去計算，香港恆生指數就是以這個方法計算，市值大的公司有較大權數，市值細的公司有較細權，就可以如實反映總體價值的變化

美聯物業平均樓價就是類似平均指數的計算方法，不過該數據並不是「指數」，而是平均數。中原指數則是加權指數，不過計算方法又有點不同。

屋苑的總市值，總樓面面積乘以屋苑呎價，中原指數所用的是建築呎價，而所乘的是建築面積，所以無需要改為實用面積，也不會影響到市值的計算。

不過有一個概念是需要了解的，就是「調整呎價」，相對於將期內的成交價總除一個平均價出來，中原指數要考慮成交單位的樓層坐向，去推算出調整呎價，比如一些低層單位的低價成交，會因此而提高的。

所以，即使是一些極端貴或極端平的成交個案，也需要作出調整，從而降低對整體市值的影響，而報章上所出現的個別成交價，也會因此而「平面化」(flattened)，所以指數表現出來的波幅，會比實際情況為少，即是說，升市時指數會升得少，跌市時會跌得少。