置業信箱──如何比較按揭條款？

問：我哋剛剛買入物業，經紀介紹左間按揭轉介公司，好快就有幾間銀行報價……問題係－唔知點揀？有啲又話H按，有啲又話P按，仲有定息按揭添！一時三刻真係無所適從，不知從何入手！！

答：世上沒有最佳的選擇，只有較適合的選擇，不過大話怕計數。最好計一計實際利息有多少。

先要考慮的是H按、P按，還是定息按揭。一般來說定息按揭會較有預算，無懼未來息口上升，好像有著數，問題是銀行一般會報出較高的利率，令你「未見官先打八十」。至於選擇H定P，除了要計算實際利率外，還要考慮未來息口走勢。以下是四個典型的按揭計劃：

	Plan A	Plan B	Plan C	Plan D	Plan E
按揭息率	全期P-3.0%	全期P-2.8%	全期H+1.9%	全期H+1.8%	首三年定息2.3%
			按息上限P-3.0%	按息上限P-3.0%	其後P-2.9%
現金回贈	0.7%	0.7%	1.0%	N/A	0.0%
罰息期	1年	1年	2年	N/A	3年
備註	P=5.25%	P=5.0%	P=5.25%	P=5.0%	P=5.25%
			H: 一個月	H: 三個月
實際利息	2.25%	2.20%	2.1%	2.18%	2.3%
上限	N/A	N/A	2.25%	2.0%	2.35%

P按

比較Plan A 同Plan B，如果只是看P-X%，表面上好像Plan A較著數，不過要留意，由於是「大P」，就比Plan B的「細P」高0.25%。現時匯豐、恆生和中銀是採用細P，其他銀行多數都是大P，所以一定要問清楚究竟是用那一個P。

雖然P已經多年沒有調整，不過從長遠的角度看，其實都有很大的變動，下圖是多年來的走勢圖：

H按

比較Plan C同Plan D，牌面上Plan C好像高0.1%，不過要留意銀行究竟是以那一個「H」作基準。首先我們到銀行公會查詢最新的HIBOR（即港元利息結算利率）：

https://www.hkab.org.hk/hibor/listRates.do?lang=b5&Submit=Detail

Plan C是以1個月計，所以H+1.9%=2.1%；而Plan D是以3個月計，所以H+1.8%=2.18%，得出完全相反的結論。要留意HIBOR是隨時變動的，不過大體上1個月是低於3個月的，所以理論上若果息率相同，前者就比後者著數。

另外，H按比P按有一個優勢，就是H可以要求銀行轉為P，而且H按是有封頂利率的，一般是以P-X%去計算，那就要考慮究竟是大P還是細P。

定息按揭

如果估計未來利率會上升，那就可以考慮使用定息按揭，不過銀行為了保障自己的利益，一般會報出較高的利率，而且往往設定定息的年期，之後會用某個利率水平。

現金回贈和罰息期

銀行為吸引客戶，也會提供一些優惠，例如送律師費、送按揭契，甚至會出動現金回贈。比如上面的例子，現金回贈由0.7-1.0%不等，以按揭額250萬計算，0.7%就是17,500元，1.0%就是25,000元，都可以幫補一下。

要留意銀行會列出罰息期，如果在期限之內還款或轉按，銀行就會罰息。一般除了列出罰息的年期外，也會列明不同時段的罰款，例如綁3年，首年贖按罰0.5%，第二年罰0.3%，第三年罰0.15%之類。不過現時有特別印花稅(SSD)，買樓一般都要綁三年，而由於銀行近年的按息都沒有下降的趨勢，除非再出現H+0.X%的報價，不然相信被罰的機會都不大。