【趣遊樓市】租金預期將帶動樓市（脫苦海）

差餉物業估價署編制多年樓價及租金指標，其中覆蓋全港物業的樓價及租金指數，以及按單位面積分類的平均樓價和平均租金，均以每平方米計算，具有一定的參考價值。

只是由於編制需時，存在兩個月的時差，最新公佈的數據是去年11月，其中樓價指數為293.4點，按月下跌3%，連續兩個月回落，累跌4%。租金指數報173.7點，較上月份回落1.8點，跌幅1%。

雖然12月的數據尚未公布，但從近期的市況著眼，相信數據的表現也是偏軟。而同期的中原領先指數，在12月由138.22下跌到135.83，跌幅1.7%，顯示近幾個月樓價偏軟的情況。

當然，兩組數據要考慮新盤的因素，近期新盤的成交已超越二手市場，新盤的溢價也大為收縮，只計算二手個別樓盤的中原指數調整度會比差餉物業估價署數據慢一點，估計12月全面樓價指數的跌幅，可能會超過1.7%。

令人擔心的是租金回落，在商舖市場去年中已見到回落的跡象，現在反映住宅市場在去年11月才開始表現出來，顯示出住宅市場滯後於商業物業，恐怕未來數個月住宅租金也會出現緩慢下跌。

過去樓價上升的其中一個原因，是租金持續上成，製造了租金上升的理性預期，租金和樓價互相追逐上升。若果租金真的緩緩下跌的話，可能變成租金下跌的理性預 期，進而引發樓價持續的下跌。只不過從實際的市況看，短期內調整的幅度將會慢而小，直至出現某些特發事件，才會引發明顯跌勢。