選擇按揭計劃時，應只著重現金回贈高嗎 ？

各銀行提供的按揭計劃有所不同，通常買家申請按揭時都會貨比三家，向兩至三間銀行遞交申請表，以尋找最合適及著數的按揭計劃，究竟什麼才是最著數？

為了搶生意，銀行一般會提供高的現金回贈、優惠的按揭利率及高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)等，以增加按揭的吸引力。置業人士選擇按揭時，通常都會著重在現金回贈方面，認為直接取得金錢比較實際。

銀行向按揭借款人提供的回贈金額，通常是以貸款額的百分比去計算，通常貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。不過現時金管局對按揭的現金回贈有嚴格規限，如現金回贈總額超過貸款額1%，回贈金額需要在貸款額內扣除。

事實上，相比之下買樓人士不應該一味選擇最高現金回贈的計劃，應該要看其他的宏觀因素，比如說息率、罰息期等，這些細節都會對整個供樓過程有影響，因此買家需從多方面比較，以選擇最著數的按揭計劃

比如說，購買的物業為$600萬，承造9成按揭，即借貸額為$540萬，還款期為30年。A銀行的息率為H+1.3%，實際息率為2.31厘，現金回贈1.8%；而B銀行的息率為H+1.2%，實際息率為2.21厘，現金回贈1.7%。那究竟那一間銀行提供的按揭計劃較為著數？

A銀行有$97,200的現金回贈，而B銀行則回贈$91,800，表面上來看，A銀行提供的現金回贈比較多，應該會較為著數。然而供樓時間很長，因此息率的高低亦不可忽視，利息開支也會出現差異，加加埋埋都涉及不少金錢。

假設H的是一樣的計算下，A銀行提供按揭計劃全期利息$2,195,020，首2年的利息開支合共$256,063；B銀行的按揭全期利息為$2,090,828，當中頭2年的利息為$244,887。相比之下，B銀行的首2年及全期較A銀行慳$11,176及$104,192，因此實際選擇銀行B較為較為著數。

為什麼會特意計算首2年的利息開支呢？是因為銀行罰息期由1至3年不等，一般為2年，如果業主在罰息期內把物業轉走或賣樓，需要向銀行支付罰息的。罰息期過後，業主便能自由地將按揭轉到其他銀行，不少人會選擇轉按，以賺取回贈優惠。

不過轉按並一定是有著數的，要視乎未來利息走勢等因素。每間銀行的優惠及取態各有不同，業主應該同一時間申請多間銀行，一次過格價，以衡量那一間銀行的按揭較為著數。

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