【新盤放大鏡】西營盤瑧蓺 潛在租值吸引

【新盤放大鏡】西營盤瑧蓺 潛在租值吸引

新盤混戰再度升級，面對着今年3月大賣的新鴻基地產（00016）的匯璽，新世界發展（00017）無懼競爭，旗下西營盤新盤瑧蓺以折實均價高達2.85萬元推出，較同區單幢新盤高近四成。然而，基於項目鄰近中環核心商業區，加上毗連地鐵站，有分析料呎租有機會創100元，料可吸引投資者追捧。

市場氣氛暢旺，多個細單位新盤洶湧而出，其中新世界發展（00017）更兩盤齊發，旗下的元朗柏逸及西營盤新盤瑧蓺亦參與這場混戰。雖然市場競爭激烈，但發展商似乎對市場充滿信心，項目高價推出，首張價單50伙，戶型涵蓋開放式至2房，實用面積由199至462平方呎，價單定價由734.1萬至1,848.1萬，即價介乎30,503至45,403元，再扣一系列代繳印花稅優惠，折實價由587.2萬至1,478.4萬，折實平均呎價2.85萬元。

首張價單最矚目的，便要數到31樓J室，定價竟破千萬元，達1,003.4萬元，但這只是實用面積僅221方呎的開放式戶，換言之，呎價高見4.54萬元，即使用盡優惠，折實售價亦約為802.7萬元，呎價3.63萬元。

觀乎目前同區的單幢新盤，如同系的瑧璈、宏安薈臻及恒基地產（00012）的翰林峰首批價單，平均呎價約2萬至2.6萬元，瑧蓺高出約一至四成；若對比區內樓齡較舊的KENSINGTON HILL、縉城峰及高士台等，平均成交呎價2.3萬至2.7萬元，則高出3%至18%。及至週一（20日），發展商加推25伙，開放式單位折實價為588.6萬元，折實呎價27,250元，是次項目格價加幅約0.5至5%不等。

雖然發展商開價進取，但有業內人士認為，項目應會吸引不少投資者入市，皆因港島西區細單位租賃需求高，新入伙物業呎租高企於60元以上，1房及開放式單位租賃回報可達3厘以上。以本年第三季入伙的同區瑧璈為例，物業高層E室，實用面積299平方呎，屬開放式單位，獲租客以2萬元承租，呎租67元。以2016年買入價712.1萬元計，回報有3.4厘。

間隔及配套：

以單幢式設計的瑧蓺，設有兩邊住宅入口，住宅部分佔25層，基座2層商業樓面，設有各類特色商店。項目涉及250伙，標準戶240伙，單是開放式戶便佔58%，1房及2房分別各有48伙。

整個項目單位間隔四正，且樓底特高，至少3.5米起，對於面積的骰的單位，在裝修布置上可向高發展。房間排列整齊歸一，主人房以玻璃窗代替牆身，外連工作平台，感覺開揚之餘房間亦更光猛。值得留意的是，項目將紐約Urban Loft概念引入至開放式戶，更配置可移動式三星電視，住客可將單位改裝成閣樓複式設計。

另外，單位全採開放式廚房設計，其中2房戶的廚房牆身設有氣窗，加強單位內空氣對流，為區內新盤少見。值得一提的是，單位內採用專利設計的電燈開關及門把，燈掣以黑色底座配上小巧金色圓頭開關，配合文藝復古的主題，而黑色流線型門把同樣是以啞面設計。

還有露台的天花特以鏡面設計，令陽光可折射進室內，而途人行經項目時，亦可看到不同燈光折射。為增加各戶私隱度，露台一邊加有磨砂玻璃，鄰戶不能直接看進單位內。項目於3樓設有會所CLUB ARTISAN，以文創及綠化為主題，會所內以大地顏色為主調，設有Artisan Lounge、健身室、宴會室及戶外庭園。

交通：

項目距離港鐵西營盤站僅約半分鐘步程；同時在皇后大道西、德輔道西及干諾道西沿線，有電車及多條巴士及小巴路線前往中環及九龍等地，交通十分便利。而在生活配套上，區內民生商店及食肆林立，鄰近亦有不少酒店及商業項目，距離干諾道西的中山紀念公園體育館及游泳池，亦不過10分鐘路程，生活配套完善。

同區供應：

西營盤一帶為傳統舊區，近年有不少發展商收購舊樓重建，目前區內仍有4個重建項目，如忠正街兩旁的舊樓均是由恒地收購重建，當中6至18號雙號的一邊已完成收購，將會發展為一幢28層高的商住大廈，提供約240伙，而1至19號亦已成功統一業權，可建樓面達6.7萬方呎，料能提共約220個中小型單位。

此外，市建局亦啟動崇慶里、桂香街的重建項目，涉及14個街號的舊樓，項目佔地約1.2萬方呎，將會重建成一幢商住大樓，總樓面9.3萬平方呎，料可提供165伙；大鴻輝亦收購鄰近的德輔道西99及101號舊樓，將連同干諾道西96至103號地盤一併重建，整個地盤面積將擴大至1.5萬方呎，以地積比率15倍計算，可建樓面達22.5萬方呎，將會重建成純商廈或商廈連酒店項目。

項目資料

名稱：瑧蓺ARTISAN HOUSE

地址：西源里1號

座數：單幢式

單位數目：250伙

層數：30層

間隔：開放式至2房

實用面積：190至462方呎

預計關鍵日期：2018年5月31日

發展商：新世界發展

同區部分二手呎價

屋苑	實用呎價（元）
縉城峰	23,578
泓都	20,673
嘉輝花園	18,274
寶翠園	13,106
翰林軒	18,097

資料來源：中原地產

文：鄒銀欣

圖：徐煥傑