雅虎香港財經 【樓市專題】樓價貶值炸彈 點只得加息！
港樓與港股最大分別，係大家已經習慣樓價升升升。所以當你的物業忽然貶值，帶來的驚恐肯定係核彈級。除了廣大業主密切關注的加息，其實還有三類潛藏在物業市場的貶值炸彈。
炸彈一：填海造地運動
現屆政府推動土地大辯論的方式，讓人想起當年政府策動教育制度大改革以學習壓力太大為主旋律凝聚家長們的認同，再以此為基礎推動取消高考的新學制。現在的土地大辯論，政府則以土地不足為主旋律，其中最常被拿出來討論的課題是填海造地，手法與當年的教育大改革有異曲同工之妙。
既然當年教育大改革被人形容為以「運動」方式策動新政策，今次政府再次搞運動，套用黃子華的說法，中國人一搞「運動」便不能講笑，填海造地我們不能當作政府說了算。以現屆政府的行動力，加上立法會已變得高效，填海造地確實有可能由方針變成為落實執行的土地政策。一旦成事，臨海物業就可能面對填海造地運動這枚炸彈的衝擊。
過去大家判斷臨海地段物業海景的壽命時，都會先從周邊基建入手。例如海景豪宅對出有高速公路再加海濱花園時，通常都標誌當局不急於在此地段填海造地。再穩陣一點，就係參考一下當區的發展藍圖，若未見相關規劃建議，則臨海物業的海景會相對穩陣。
但一旦填海造地上馬，臨海物業海景就可能面對翻天覆地的改變。就以當局向傳媒放風的馬料水填海計劃為例，當局建議在馬料水填海造地，連同沙田污水處理廠搬遷後貢獻的土地，合共有88公頃土地可供發展為類似愉景灣的「無車社區」，提供約1.1萬伙單位。
參考馬料水填海區的位置土，此計劃一旦成事，現時馬鞍山臨海地段豪宅如天宇海、聽濤雅苑的海景視野將大幅收窄。從長遠看，如果這個新填海區繼續擴張，餘下的縮水內港更可能最終變成一條排水渠，到時馬鞍山臨海物業的海景賣點難免大打折扣。
還有一項填海建議，看似是旨在釋出離島土地潛力，原來亦是葵青區海景豪宅的貶值炸單。當局建議在長洲以南填海造地，用作重置貨櫃碼頭及大型油庫等設施，以騰出市區土地。
所謂市區土地，優先目標當然是葵涌貨櫃碼頭。由於青衣貨櫃碼頭已投入運作多年，假如再加上長洲填海建成的新貨櫃碼頭，應可應付葵涌貨櫃碼頭的貨櫃流量。事實上，早前已有專業團體建議在葵涌貨櫃碼頭頂部建櫃類似港鐵車廠上蓋項目，增加市區單位供應量。如果葵涌貨櫃碼頭可以完全搬遷，則更可以進一步填海造地擴大土地面積，最後這塊新臨海地段可能像荃灣西鐵站般，建設一系列摩天住宅大廈，景觀最受影響的，首當其衝便是葵涌半山擁有海景的物業了。
不過填海造地計劃涉及大量諮詢工作，環保團隊亦可能提出訴訟，意味海景受影響的業主有充裕時間考慮賣樓跳船。所以只要對屋苑周邊地區的規劃風向保持警覺性，以香港樓價的強勢度，即使海景長遠而言有機會打折扣，只要現時看得到怡人海景，相信亦會有買家願意以市價入手先享受海景生活。
炸彈二：垃圾圍城
近期環保局正式實行「四電一腦」政策，不少消費者才發現零售商把相關成本加在電器定價之上，要等官方指定的回收商又要排期至少兩個月，甚至引來變相打壓中小型回收商的批評。如果你對「四電一腦」政策有怨言，就要留神好戲在後頭，明年垃圾徵費登場，更有機會引爆垃圾圍城危機。
「四電一腦」政策推行後，很快便有用家發現把舊電器扔到垃圾站原來政府無法罰款的「漏洞」。此「漏洞」提醒我們，當垃圾徵費登場，大家為平衡掉垃圾成本，可能會偷偷把垃圾掉到街上的垃圾桶，導致各區出現垃圾圍城的問題。
日前便有團體公布實地調查研究結果，指出原來九龍舊區如深水埗，由於不少唐樓沒有收垃圾服務，住戶只有把大袋垃圾放在街上垃圾桶旁邊。於是舊區大街垃圾桶由下午到晚上，都變身成為蚊型垃圾站，桶旁邊及頂部都堆滿大袋垃圾。
垃圾通街掉再加上餐廳扔入垃圾站的廚餘，成為近月困擾多區鼠患問題的導火線。印象中鼠患較嚴重應該是深水埗這類較多低收入家庭住戶的舊區。但傳統豪宅區如跑馬地，因為區內高檔餐廳林立，餐廳棄置廚餘與垃圾車收垃圾時間又有落差，製造四、五個小時空窗期，結果區內鼠患問題亦日益嚴重。與高鐵站只有數分鐘腳程距離的佐敦，同樣由於單棟樓地舖大都租予餐廳，令區內鼠患問題持續升溫，有住戶更聲稱一個晚上已活捉十六隻老鼠BB。
鼠患問題風聲傳開，或會令具實力買家對進駐區內物業態度變得猶豫。對自住業主而言，鼠患亦衝擊生活質素。如果很擔憂鼠患或垃圾堆積問題，便應該避開舊區的單棟樓物業，優先考慮物業管理較完善的大型屋苑，至少可以避開垃圾囤積的風險。
至於已面對鼠患及垃圾問題的苦主，亦毋須太愁。皆因市區物業始終有強勁承接力，只要自住樓有電梯、樓齡不太舊，仍不難找到買家接貨，不過就難怪要蝕一筆樓換樓及裝修成本了。
炸彈三：基建不符預期
基建概念一直是吸引買家入手某個地區物業一項重要因素，但沙中線工程風波提醒我們，看似前景亮麗的基建工程概念，一旦不符預期，亦可能係樓價貶值的潛在炸彈。
最經典例子屯門往荃灣臨海鐵路，這段鐵路由概念到具體規劃方案成形，拖拉三十年都陷入重提、冰封又再重提循環之中，最受打擊當然係深井區豪宅盤。所以雖然在九七前深井豪宅曾備受追捧，但近年樓價升幅就明顯跑輸元朗及沙田的熱門住宅，其中一項關鍵因素便是鐵路配套一直停留在概念階段。
沙中線風波亦提醒我們，即使交通基建項目上馬，到落實通車，對樓價刺激作用可能不符預期，甚至成為物業貶值的炸彈。例如鐵路項目施工有不少甩漏，日後通車或會經常出現故障，當沿線地區都被封為壞車重災區時，物業要升值就較為吃力。
考慮到交通基建大方向是把鐵路作為通勤核心工具，應對策略是檢視公路配套及輔助交通工具是否完善。如果有完善公路及充足的巴士、小巴線作支援，即使鐵路不時有故障，至少仍有可行的「回家」方案，便可以對沖鐵路效率不符預期對物業身價的打擊。
熱門區揀手盤推介
參考高力國際剛發表的第二季樓市報告，該行預期在經濟強勁帶動下，加上2026年前土地短缺量達到108公頃，預計未來五年住宅價格將每年增加5%至10%。在此情況下，較少受貶值炸彈衝擊的地區物業將更搶手，有心置業便要積極物色揀手盤了。
紅磡
出售單位：嘉富樓Z座兩房低層
售價：580萬元
面積 / 呎價：321呎 / 18069元
賣點：毗連港鐵站及大型商場。
出售單位：二期八座一房一廳高層
售價：588萬元
面積 / 呎價：288呎 / 20417元
賣點：區內藍籌屋苑，物業具承接力。
出售單位：一座低層
售價：608萬元
面積 / 呎價：367呎 / 16567元
賣點：區內樓齡較新名廈，設計具特色。
荃葵青
出售單位：中層
售價：718萬元
面積 / 呎價：521呎 / 13781元
賣點：位置旺中帶靜，屋苑設有豪華會所。
放盤單位：一座低層
售價：535萬元
面積 / 呎價：418呎 / 12799元
賣點：荃灣臨海地段知名屋苑，呎價較實惠。
放盤單位：一房兩廳單位
售價：490萬元
面積 / 呎價：339呎 / 14454元
賣點：屋苑自成一島，環境清靜。
