中原工商舖：來年工商舖危中有機 料先跌後平穩

<匯港通訊> 環球經濟復甦速度未如預期，整體投資者及用家態度繼續保守，導致今年工商舖交投量創新低。中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，2023年暫錄得約 3299宗工商舖買賣成交，預測全年會有約3500宗水平，估計對比2022年有約兩成跌幅，更相信會成為1999年後最低；年內總成交金額錄得約 678.4億元，預測全年計算亦會按年下跌約兩成。不過大手成交表現較好，反映投資者對大型項目信心回升，打破2022年第四季後最高紀錄。預計美國聯儲局或在2024年6月減息。

他還預測，因經濟市道、高息環境、外遊消費趨勢等因素，料2024年第一季工商舖市場會維持觀望態度，但全年觀察市場危中有機，預測會先跌後穩。近期有不少利好消息湧現，先有聯儲局表示有機會考慮減息，另一重大好利消息要數政府最新公布的投資移民計劃，容許在香港投資 3000萬元或以上的合資格投資者，可透過相關計劃申請來港，當中非住宅物業亦包含其中，上限為1000萬元，申請將於今年中開始。新政策將推動更多投資移民申請者入市，料全年工商舖買賣會錄得約4700宗，涉及買賣金額會見850億元。預計明年第一季有825宗水平，不過價格會受限則有下調空間，當中舖位跌幅最大，民生區跌幅逾30%。

就商舖而言，商舖部董事黃偉基表示，據統計，2023年第四季截至12月21日，暫錄得約151宗商舖買賣成交，數字仍處於低位，同比下調約35%，預料今年第四季數字會不足180宗，而數字為繼2020年第一季後新低。在高息環境下，不少本地財團及發展商要減磅求售，可見整體核心區商舖價值下滑。

至於商舖租賃，面對個別奢侈品牌及國內餐飲品牌進駐，核心區舖位租務表現見回暖，惟本港經濟未見改善，整體觀望氣氛仍見濃厚。不過，多區商舖空置率在第四季積極改善，反映核心區消化吉舖情況理想。

他分析稱，北上消費成趨勢，對本港舖位帶來莫大衝擊，投資移民政策推行，因涉及金額上限1000萬元，對舖位實際幫助較少，預測明年第一季舖位買賣交投會與今年第四季相若，料首季成交量會大約在160宗水平，全年預測則約1000宗水平，而價格走勢則看淡，料核心區舖位會有20%至30%跌幅，民生區跌幅更大至逾30%。租賃市場也未見樂觀，由於留港消費人次減少，當中以新界區最受影響，加上農曆新年期間影響，預測第一季租務交投量貼近約1000宗水平，民生區租金會受挫20至30%，而核心區租金則會有10%跌幅。

就工廈而言，工商部董事劉重興表示，全年計算則暫時錄得約1888宗工商廈買賣成交，總金額約219.45億元，按年分別減低約兩成及近五成。由於宗數下跌，年內大額交易亦較上年減少，雙重夾擊下令成交金額顯著下降。與買賣市場相似，個別行業在工廈租務特別活躍。投資移民政策，勢將帶動細價工商舖買賣成交量，1000 萬元左右以工廈選擇較多，故受惠較大；加上第一季已有個別發展商趁利好消息部署推售工廈，預料屆時將會帶動買賣成交量，估計第一季工廈買賣成交量會有一成升幅，約達 525 宗，料全年會錄得約3000宗，彈升幅度逾50%，至於金額方面，由於成交料會集中在細價物業上，故整體買賣金額會有10%跌幅至60億元，同時，由於不少業主會趁市況轉佳而輕微調整叫價而沽貨，預料買賣價會有5%至10%下調壓力。至於租賃成交則預測有約1500宗，租金則料會下跌約5%。

就寫字樓而言，寫字樓部董事陳雁樓表示，2023年截止12月21日，暫錄得603宗商廈買賣成交，與去年度相比相差6%；同時，今年度總買賣金額錄得約 209.48億元，對比2022年約181.85億元，按年上升約15%。而按季分析買賣成交都趨向穩定。

陳氏續指，商廈買賣交投較去年2022年為佳，當中指標商廈成交表現亦見突出，全年港九合計共錄得約50 宗指標商廈買賣個案，比2022年約35宗上升約42%。

租賃市場方面，交投都見穩，總計2023年暫時有5362宗寫字樓租務，已超過2022年約5357宗；今年總金額更已多出2022年記錄，全年計預測會比去年增加近10%。

另外，自通關後，商業活動恢復，對商廈市場有推動作用，不過周邊金融中心競爭增多，經濟市道仍在復甦期，息口走勢更為關鍵，加上多區商廈空置率仍見高企，預料租賣表現仍有調整空間。預測2024年買賣宗數會有700宗，而來年第一季寫字樓買賣交投量會持續穩定，料約120宗水平，呎價相信會平穩或續有5%下跌空間。租賃市場預測會跟隨經濟略為好轉而有起色，消化市場交吉單位，預測會有約10%增幅達約1500宗，租金就因為空置率高企，料會平穩走向至下跌約5%。（JJ）

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