中国楼市的低迷或比官方数据显示的要严重得多

【彭博】-- 从中国的官方统计数据来看，尽管经济增长不温不火，开发商违约创纪录高点，但中国的住宅市场却表现出惊人的韧性。

政府数据显示，新建住宅价格较2021年8月的高点仅下跌2.4%，二手房价下跌6%。

但来自房地产中介和民间数据提供商描绘的情况要令人更为担心。

这些数据显示，上海、深圳等主要大都市黄金地段以及中国一半以上二、三线城市的二手住宅价格至少下跌15%。据当地中介机构称，阿里巴巴杭州总部附近二手住宅的价格较2021年末的高点下降了约25%。

虽然很难进行同类比较，但业内人士和经济学家表示，中国官方的房价指数可能低估了楼市低迷的深度，部分原因是长期以来的方法论难以抓住市场的转折点。

这让投资者更加担心能否取得及时的中国经济数据，一些信息越来越受到限制。这也引发了人们的疑问：政策制定者在拟定措施以支持需求时是否对市场有准确的了解？另一个风险是，谨慎的购房者决定观望，等待数据显示价格下跌后再进场。

分析师表示，这种方法论部分依赖于调查而不是来自交易的价格数据，有助于平滑趋势并避免大起大落。相比之下，在美国广泛引用的S&P CoreLogic Case-Shiller指数，则是使用全国各地地方契约记录办公室收集的房价数据。

Henry Chin花了20多年研究全球房地产市场，对他来说，数据的来源和准确性至关重要。

世邦魏理仕集团亚太区研究主管Chin表示，许多国家的房价数据都是基于总体市场交易，中国则使用选择性的样本。市场下跌时，这些数据很难反映真实的市场状况。

中国国家统计局先前在在线说明，新建住宅销售价格基础数据来源是各城市房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查则是按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。国家统计局告诉彭博，该局使用链式拉氏公式价格指数（全球通用的公式）来计算70个城市的房价指标。市场观察人士表示，抽样和指数计算的方法仍然不明确。

法国外贸银行首席亚太经济学家Alicia Garcia Herrero说，基于调查的数据旨在避免极端波动， 但是当人们担心房价会进一步下跌而暂缓购房时，这些数据就违背了其本身的目的。

高盛经济学家7月在一份名为《了解中国房价指标的差异》的报告中表示，这在一定程度上解释了官方和民间部门显示的房价变化为什么在某些情况下与市场看法不一致。

与世界许多地方不同，中国当局在交易结算后不会公开披露房价。2021年，国家统计局在其网站上发出声明，回应了人们对官方房价指数的担忧，称“综合来说，70个城市的房价指数大体上能反映房地产市场总体供求状况的波动”。

房价下挫

经纪商表示，在杭州，阿里巴巴总部附近一些小区的房价较2021年10月左右的峰值下跌25%至28%。他们表示，在深受上海外籍和金融人士欢迎的联洋，住宅价格已较2021年中的历史高位下跌15%至20%。

国联证券经济学家援引二手房交易服务提供商贝壳控股的数据在一份报告写道，即使截至3月份(房价重新下跌之前)，超过一半的二、三线城市二手房价格较峰值下跌超过15%。经济学家警告说，该机构是从2018年11月开始编制数据，实际上，从峰值的降幅可能更大。

曾经被视为可抵御楼市低迷的一线城市也未能幸免。根据房地产研究机构乐友家7月份的一份报告，深圳至少五个热门地区的二手房价格在过去三年下跌15%。深圳是中国最负担不起的住房市场。

以Wang Lisheng为首的高盛中国经济学家在7月份的报告中写道，中国所有数据来源(无论是政府或民间数据)，对于编制一个能相对稳定地追踪房价的组合而言，都面临着“重大挑战”。他们表示，在他们评估的中国房价指标中，不存在完美的指标。

Wang写道，在中国重新开放后经济持续复苏的过程中，楼市疲软可能是最具挑战性的增长阻力，因此房地产行业的势头和情绪对增长和政策具有重大影响。

人们对房价的认知差距部分源于当局拥有大量政策杠杆。澳大利亚、新加坡或美国等国家倾向于收紧贷款价值比的限制或升息，但中国可以禁止任何不是出生在特定城市的人购买当地住宅，或限制一个人可以拥有的房产数量。

曾任世界银行中国办公室主任、现任职新加坡国立大学的Bert Hofman说，房价统计数据的弱点很难让情况变得更好。这现在可能不利于确定什么才是稳定市场的正确政策。

预售许可证

中国政府还直接干预价格。由于中国大多数新建住宅在建成前就已售出，对这些项目的监管上限造成了一种扭曲。通过“预售许可证”，地方住房部门能够决定开发商有意售房的价格。

自2016年以来，这种方法成功地使大城市的新房价格在购房热后基本持平，即使二手房价持续飙升。然后，房价开始下跌时，这一制度有助于让新建住宅的跌幅小一点。

易居中国研究院研究总监严跃进表示，想正确解读住宅市场，价格差距已成为巨大的干扰。一些热门的新项目让人感觉市场火热，但实际上一些郊区项目确实很难卖。

二手房

高盛分析师表示，近年来，二手房价格也受到市场扭曲的影响。2021年以来，十多个主要城市的政府针对二手房设立所谓的“成交参考价格发布机制”，以政府指导价代替市场价，为购房热潮降温。

除此之外，基于税的缘故，长期存在的做法是：以较低的二手房价格另外签订合同，人为地让官方交易价格低于实际价格。

上海一位Guo姓房产中介表示，很难得知真实的交易价格。因讨论敏感问题，他要求只透露自己的姓氏。他补充说，交易数据通常反映的是买家和卖家人为压低的申报价格，而不是实际的交易价格。

信息准确性受到质疑的房地产市场可能会让买家却步，可能也意味着更难确定未来的政策反应。

野村首席中国经济学家陆挺表示，北京方面已经采取一些措施来缓解房地产行业的紧张，但速度太慢、力度太小。在某个时候，北京将被迫采取更多措施来阻止这波下降螺旋。

原文标题China’s Housing Slump Is Much Worse Than Official Data Shows

--联合报道 James Mayger.

(增加小标“二手房”后内容)

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