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二手居屋買賣|簽訂臨約需知、何時需要補地價?

買賣雙方商議好價錢決定交易,方就會簽署「臨時買賣合約」,賣家亦會收取買家的「臨時訂金」。如交易單位是屬於未補地價,留意簽訂臨約前,買賣雙方必須已經持有「准買證」及「准賣證」。
買賣雙方商議好價錢決定交易,方就會簽署「臨時買賣合約」,賣家亦會收取買家的「臨時訂金」。如交易單位是屬於未補地價,留意簽訂臨約前,買賣雙方必須已經持有「准買證」及「准賣證」。

當買賣雙方商議好價錢,買家「扑鎚」做買賣決定、買賣雙方就會簽署第一份文件,叫「臨時買賣合約」,賣家亦會在簽這份合約時,收取買家的「臨時訂金」,即「細訂」,一般是樓價的 3 至 5%。如交易單位是屬於未補地價,留意簽訂臨時買賣合約前,買賣雙方更必須已經持有「准買證」及「准賣證」。

臨時買賣合約通常由地產代理提供,合約具有法律約束力,買賣雙方必須依從。若任何一方未能完成交易,可依據臨時買賣合約追討賠償。以下詳列臨時買賣合約一般需包括的項目:

  • 單位地址

  • 單位售價

  • 買賣雙方的個人資料(如果任何一方是有限公司,便要列明公司的全名及商業登記號碼)

  • 臨時訂金(「細訂」)金額

  • 加付訂金(「大訂」)金額(通常連「細訂」是售價的 10%,由買方於簽署正式買賣合約時支付)

  • 簽訂由賣方律師草擬的正式買賣合約之日期

  • 完成交易日期(即交樓日期)

  • 售價的餘款,由買方於交樓日支付

  • 由哪一方支付哪一項稅項及法律費用(包括印花稅、代表賣方、買方及任何按揭承按人的律師費等)

  • 如買方未能履行合約條款,他 / 她須負上甚麼責任

  • 如賣方簽訂臨時買賣合約後拒絕出售單位,他 / 她須作出甚麼賠償

  • 買賣雙方各須繳付多少佣金給地產代理

此外,還有一些特別情況:

  • 買賣雙方可按各自需要,要求在臨時買賣合約上加入不同事項,例如買方可要求賣方在臨約上聲明單位沒有已知的改動、滲漏及不幸事故。

  • 如屋苑或樓宇如成交時正值大維修,究竟費用是由買賣雙方哪一方承擔?最好在合約內列明清楚。

  • 目前新冠疫情期間,買賣雙方隨時有機會在簽臨約後被隔離,地產代理監管局建議雙方可於臨約列明一旦任何一方或律師被隔離,雙方可進入寬限期,變相延長交易期限,以及列明廢除交易有何安排。

業主如何補地價?

如單位是在公開市場放售,便要「補地價」,補地價就是要將政府給你的售樓折扣,退還給政府,所以補地價的金額就是與居屋出售的折扣掛鈎。簡單而言,就是單位以目前房委會估價,再乘以購入單位時的折扣率。

如業主選擇將單位於公開市場放售,便可向房委會遞交「評估補價申請書」、樓契副本和申請費用,房署會派員上單位進行估價,約一個月後會發出「評估補價通知書」。業主需於通 知書發出日期起計兩個月內繳付補價,而且須最遲於「轉讓契據」簽訂手續前及臨約訂立日期起計28天內繳付補價。上述所有補地價手續,均可委託律師代為處理,故二手居屋一般會於簽臨約前便請好律師。

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