从“新贵”到接近全线破发 中国公募REITs市场投资热情降温

【彭博】-- 从投资界“新贵”到业绩江河日下，中国公募REITs过去一年的表现远远跑输其它大类资产，目前九成REITs产品已跌破发行价，主要是受到宏观环境疲软和流动性压力等因素的冲击。

根据中证指数公司数据，中证REITs指数今年以来的收益为负31%，对比同期偏股基金指数和纯债基金指数的回报分别为负14%和2.93%。彭博汇总数据还显示，目前29只公募REITs产品中，仅有京保REIT、临港REIT和东久REIT自上市以来维持小幅正收益，其余均已破发，其中华夏中国交建高速REIT自发行以来已下跌近五成，跌幅居首。

中国首批公募REITs于2021年中旬问世，此后因不断的政策利好和产品稀缺属性等一度获得投资者偏爱，并由基础设施领域逐步拓展至新能源、消费基础设施等领域。不过之后随着中国经济复苏乏力、房地产行业不景气、以及产品大量解禁等因素，REITs在二级市场不断走弱。

“资本市场、实体经济以及所投的具体项目的情况，多种因素决定了REITs的价值，从这些因素看，对REITs还是比较谨慎，”允泰资本创始合伙人付立春表示。

流动性

虽然推出已两年有余，公募REITs二级市场流动性仍欠佳。彭博汇总沪深交易所数据显示，12月以来两市上市REITs日均总成交额不到4亿元。近期大量战略配售股份的解禁，也令本已疲弱的市场雪上加霜。

根据交易所公告，华夏和达高科REIT有6000万份的战略配售份额将于12月27日上市流通，这一份额规模达到了目前可流通份额的三分之一，该产品今年以来已下跌近30%。此外，华润有巢、安徽交控等均在上月和本月有大量份额解除限售。

中信证券分析师明明在公募REITs2024展望报告中指出，今年公募REITs市场经历了长达数月的缩量下跌，底层资产的修复节奏受经济周期等因素影响而延续分化，如产业园资产间的租赁情况表现分化，部分资产仍面临短期的空置问题。

今年五月，华安张江产业园REIT曾发布公告称，租户哲库科技与上海张江（集团）有限公司协商租约解除事宜。受此影响当月该REIT跌近12%，创下2021年上市以来最大月跌幅。

而监管层仍在通过供需两端支持公募REITs市场发展。如财政部最新发布社保基金境内投资管理办法征求意见稿中，将公募REITs纳入投资范围。证监会网站9月公告显示，拟拓展REITs试点资产类型至消费基础设施，纳入机场港口等。根据交易所网站，目前沪深交易所尚有六只公募REITs产品处于受理状态。

明明在报告中称，短期资金可综合基本面和估值指标，捕捉超跌带来的交易性机会，对于长期限的配置型资金，建议优选保障房、能源和生态环保板块，也可选稳中有涨的仓储、厂房、消费类基础设施板块。

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