假如長實收歸凱玥 項目會點變身？

內媒引消息報道，長實與銀行接觸，有意接手鴨脷洲豪宅凱玥102億抵押貸款。 (ISAAC LAWRENCE via Getty Images)

內媒引消息報道，長實有意接手鴨脷洲豪宅凱玥102億抵押貸款。假如長實完全收歸整個項目，要釋放項目價值，凱玥應如何變身？

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單位大變細 切合換樓熱潮

凱玥被譽為地王級豪宅，2017年龍光及合景泰富兩間內房豪擲168.55億元投得地皮，成為當年身價最高地皮。之後項目發展成六座住宅，並以超大單位作賣點。整個項目僅提供295伙，戶型包括三房雙套、四房雙套至四房四套，實用面積由1340至9663方呎。

項目齋提供超大單位，一方面是切合地王豪宅定位，以吸引超豪買家。另外亦可能期望掀起豪客搶購熱可提價提速清貨套現。但遇上市況逆轉時，市場上豪客有限，項目賣點即成為弱點，要推售難度大增，開售至今僅售出三伙，要全數沽清可謂遙遙無期。

凱玥以超大單位作賣點。整個項目僅提供295伙，戶型包括三房雙套、四房雙套至四房四套，實用面積由1340至9663方呎。圖：Bloomberg

長實是本地最精明又熟悉市況的發展商之一，假如成功接手項目，或會因應市況，將單位由大變細。例如重整以500至800呎二至三房為主打單位，並將伙數增至過千。劏細單位好處是令售價變得「貼地」，亦方便附近海怡半島家庭換樓需求。

由接手凱玥項目貸款，再與龍光及合景泰富商討以轉讓方式收購項目，之後將單位大變細，或需時至少一、兩年。屆時政府或已落實放寬換樓按揭上限至2000萬元，凱玥變出來的二千萬樓下細單位，正切合南區海怡半島等大型屋苑換樓客負擔能力，剛好趕上新一波換樓熱潮。

政府未來如落實放寬換樓按揭上限至2000萬元，凱玥變出來的二千萬樓下細單位，正切合南區海怡半島等大型屋苑換樓客負擔能力。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

南區海逸加主題式服務住宅

凱玥有六座住宅，除了將單位大變細，以長實的優勢，亦可預留一、兩棟作為酒店或主題式服務住宅。同時提供日租及月租服務，是海逸酒店的拿手好戲，以凱玥的位置及海景，作為南區海逸酒店應有一定叫座力。

房協長者屋一直頗受歡迎，據報北角雋悅長年有過千輪候申請。假如調撥一座作為優質長者屋，以南區家庭的財力，亦有一定商機。長實以凱玥進軍長者屋市場另一優勢，是新收購的英國Civitas Social Housing PLC，持有資產包括支援房屋及家居護理需要，引入此品牌及專業服務，再為購買凱玥單位家庭提供長者居住月租或購買居住權折扣，亦可以為凱玥推盤再添吸引力。

房協長者屋一直頗受歡迎，據報北角雋悅長年有過千輪候申請。 (South China Morning Post via Getty Images)

不過據報龍光及合景泰富相關人士憂慮凱玥銀團易手，會影響兩間內房境外債務重組計劃，早前又有消息指持有銀團的銀行認為凱玥是優質項目不急於出售，假如交易存在複雜變數，重視土儲平均成本的長實，或寧願抽身而退另覓投資機會。