內地樓市玩「trade-in」 香港是否適用？

據內媒報道，山東省有省市推出「trade-in」 策略令樓市「活起來」。 (Future Publishing via Getty Images)

iPhone 15推出後，相信不少用家已評估手上舊機的「trade-in價」，想不到內地有省市為激活樓市，引入「trade-in」幫業主舊換新。究竟這項奇招，能否引入到香港樓市？

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全城引入 產業署恐「樓儲」滿瀉

據內媒報道，山東省淄博市繼派出公務員幫手款待夜市客人聞名全國後，再次推出進取策略令樓市「活起來」。新推出的「賣舊換新」政策，採取四步走策略，業主先與代理簽訂「賣舊換新」合約，由代理優先為業主賣樓；業主再到合作房企售樓處揀樓，支付可鎖定三個月訂金；代理於三個月內替業主售出舊樓，套現金額用作購入新樓，業主補付差額；如未能在三個月內售出舊樓，則由平台公司按估價收購業主舊樓，助業主甩身套現。

最後出手的平台公司，業界人士料屬於地方融資公司、城投企業、地方國企等與政府有關連機構。收購所得單位或用作保障房、人才房，充實政府公營房屋供應。

香港有具實力發展商、有具規模物業代理，又有專責推動市區重建的市建局，似乎將「trade-in」新政引入本地樓市唔太難。但市建局上年度蝕35億元，十年來再次「見紅」，如新政適用於全港單位，在現時二手樓低迷市況下，代理要在三個月死線以合理價幫業主賣出單位有相當難度，單靠市建局充當平台公司接盤，市建局財政或火速乾塘。

如由政府牽頭，與市建局、金管局、房委會等合組新平台公司專責收購，即使資本實力大增，亦恐怕收購到大堆來自不同地區單位難覓出路。清一色轉為公屋，部分幸運兒可入住藍籌屋苑單位，肯定引來不公平爭議。改由產業署負責放租，並優先租予來港專才，管理成本亦未必划算。

港府先在油旺區高齡危樓推行 「trade-in」。天天面對石屎剝落風險的舊樓業主，理論上很樂意參與「舊換新」。 (The Washington Post via Getty Images)

危樓最適用 仍有一大難題

港府要有效運用資源發揮「trade-in」新政威力，或先在油旺區高齡危樓推行 「賣舊換新」。天天面對石屎剝落風險的舊樓業主，理論上很樂意參與「舊換新」，而這類舊樓亦屬於市建局未來推動重建範圍，推動「賣舊換新」亦有助逐步收集單位。

不過這類舊樓業主一般都年紀大，手頭資本亦相當緊繃，據報部分業主連基本管理費亦付不起，整副身家只餘下自住單位。即使平台公司願意接貨，業主都未必有本事補差額購入新樓。

要拆解此難題，由政府撥出部分公屋單位售予參與計劃長者業主，長者上樓後或有餘款幫補生活開支。另一方法是年長業主賣樓套現後，可向政府購入公屋優先居住權，在有生之年可居住在心儀地區公屋單位，身故後居住權價值餘額，可由遺產繼承人申請領取。

另一「trade-in」選項是年長業主賣樓套現後，可向政府購入公屋優先居住權，在有生之年可居住在心儀地區公屋單位。 (winhorse via Getty Images)

再進取一點，可與廣東省內房合作，讓年長業主轉購大灣區物業繼續退休生活，此方案既切合近年長者移居大灣區熱潮，亦減輕公屋資源負擔。

當然除了上述選項，「賣舊換新」應繼續與本地發展商合作提供新盤選項，不排除舊樓有隱世富戶只把單位空置，現在有「trade-in」換新機會，不難成為新盤的購買力，為樓市「動起來」幫一把。